Études de cas pratique

EGC

Calcul du Coefficient d’Utilisation Foncière

Calcul du Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF) en Urbanisme

Calcul du Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF) en Urbanisme

Comprendre le Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF)

Le Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF), parfois assimilé ou étroitement lié au Coefficient d'Emprise au Sol (CES) dans certains contextes, est un indicateur urbanistique qui mesure l'intensité avec laquelle le sol d'une parcelle est occupé par des constructions. Il est généralement défini comme le rapport entre la surface d'emprise au sol des bâtiments et la superficie totale de la parcelle. Le CUF est un outil essentiel pour les urbanistes et les aménageurs car il permet de contrôler la densité bâtie, de préserver des espaces non construits (pour les espaces verts, les circulations, l'infiltration des eaux, etc.), et d'assurer une utilisation équilibrée et durable du territoire. Les documents d'urbanisme, comme le Plan Local d'Urbanisme (PLU), fixent souvent un CUF maximal à ne pas dépasser pour chaque zone.

Données de l'étude

On analyse un projet de construction sur une parcelle donnée.

Caractéristiques de la parcelle et du projet :

  • Superficie totale de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\)) : \(5000 \, \text{m}^2\)
  • Le projet prévoit la construction de trois bâtiments distincts :
    • Bâtiment A : Emprise au sol \(E_{\text{sol,A}} = 450 \, \text{m}^2\)
    • Bâtiment B : Emprise au sol \(E_{\text{sol,B}} = 600 \, \text{m}^2\)
    • Bâtiment C : Emprise au sol \(E_{\text{sol,C}} = 350 \, \text{m}^2\)
  • Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune impose un Coefficient d’Utilisation Foncière maximal (\(\text{CUF}_{\text{max}}\)) de \(0.30\) (soit \(30\%\)) pour la zone où se situe la parcelle.

Hypothèses :

  • L'emprise au sol est définie comme la projection verticale du volume des constructions sur le sol.
  • La totalité de la parcelle est considérée pour le calcul du CUF.

Schéma : Parcelle avec emprises au sol des bâtiments
{/* */} Parcelle (S_parcelle = 5000 m²) {/* */} Bât. A (450m²) Bât. B (600m²) Bât. C (350m²) Emprises au Sol pour Calcul du CUF

Schéma illustrant une parcelle avec les emprises au sol des bâtiments A, B et C.

Questions à traiter

  1. Calculer l'emprise au sol totale (\(E_{\text{sol_totale}}\)) du projet.
  2. Calculer le Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF) effectif du projet.
  3. Le CUF effectif du projet respecte-t-il le \(\text{CUF}_{\text{max}}\) imposé par le PLU ? Justifiez votre réponse.
  4. Quelle est la surface d'emprise au sol maximale (\(E_{\text{sol_autorisee_max}}\)) qui serait autorisée sur cette parcelle par le PLU ?
  5. Quelle surface d'emprise au sol supplémentaire (\(E_{\text{sol_supp}}\)) pourrait potentiellement être construite sur la parcelle tout en respectant le \(\text{CUF}_{\text{max}}\), si le projet actuel était maintenu ? Si aucune surface supplémentaire n'est possible, de combien l'emprise actuelle dépasse-t-elle la limite ?

Correction : Calcul du Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF)

Question 1 : Emprise au Sol Totale (\(E_{\text{sol_totale}}\)) du Projet

Principe :

L'emprise au sol totale du projet est la somme des emprises au sol de chaque bâtiment prévu.

Formule(s) utilisée(s) :
\[E_{\text{sol_totale}} = E_{\text{sol,A}} + E_{\text{sol,B}} + E_{\text{sol,C}}\]
Données spécifiques :
  • Emprise au sol Bâtiment A (\(E_{\text{sol,A}}\)) : \(450 \, \text{m}^2\)
  • Emprise au sol Bâtiment B (\(E_{\text{sol,B}}\)) : \(600 \, \text{m}^2\)
  • Emprise au sol Bâtiment C (\(E_{\text{sol,C}}\)) : \(350 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} E_{\text{sol_totale}} &= 450 \, \text{m}^2 + 600 \, \text{m}^2 + 350 \, \text{m}^2 \\ &= 1400 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 1 : L'emprise au sol totale du projet est \(E_{\text{sol_totale}} = 1400 \, \text{m}^2\).

Question 2 : Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF) Effectif du Projet

Principe :

Le CUF effectif est le rapport entre l'emprise au sol totale du projet et la superficie de la parcelle.

Formule(s) utilisée(s) :
\[\text{CUF}_{\text{effectif}} = \frac{E_{\text{sol_totale}}}{S_{\text{parcelle}}}\]
Données spécifiques :
  • Emprise au sol totale (\(E_{\text{sol_totale}}\)) : \(1400 \, \text{m}^2\)
  • Superficie de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\)) : \(5000 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} \text{CUF}_{\text{effectif}} &= \frac{1400 \, \text{m}^2}{5000 \, \text{m}^2} \\ &= 0.28 \end{aligned} \]
Résultat Question 2 : Le Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF) effectif du projet est de \(0.28\).

Question 3 : Conformité du Projet au \(\text{CUF}_{\text{max}}\)

Principe :

On compare le CUF effectif du projet au CUF maximal autorisé par le PLU.

Données spécifiques :
  • \(\text{CUF}_{\text{effectif}} = 0.28\)
  • \(\text{CUF}_{\text{max}} = 0.30\)
Comparaison :
\[0.28 \leq 0.30\]

Le CUF effectif du projet (0.28) est inférieur ou égal au CUF maximal autorisé (0.30).

Résultat Question 3 : Oui, le projet est conforme au \(\text{CUF}_{\text{max}}\) imposé par le PLU, car \(0.28 \leq 0.30\).

Quiz Intermédiaire 1 : Si le CUF maximal est de 0.4 et qu'un projet a un CUF effectif de 0.45, le projet est-il conforme ?

Question 4 : Surface d'Emprise au Sol Maximale Autorisée (\(E_{\text{sol_autorisee_max}}\))

Principe :

La surface d'emprise au sol maximale autorisée est le produit de la superficie de la parcelle par le \(\text{CUF}_{\text{max}}\).

Formule(s) utilisée(s) :
\[E_{\text{sol_autorisee_max}} = S_{\text{parcelle}} \times \text{CUF}_{\text{max}}\]
Données spécifiques :
  • Superficie de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\)) : \(5000 \, \text{m}^2\)
  • \(\text{CUF}_{\text{max}} = 0.30\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} E_{\text{sol_autorisee_max}} &= 5000 \, \text{m}^2 \times 0.30 \\ &= 1500 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 4 : La surface d'emprise au sol maximale autorisée sur cette parcelle par le PLU est de \(1500 \, \text{m}^2\).

Question 5 : Surface d'Emprise au Sol Supplémentaire Possible

Principe :

La surface d'emprise au sol supplémentaire possible est la différence entre l'emprise au sol maximale autorisée et l'emprise au sol totale actuelle du projet.

Formule(s) utilisée(s) :
\[E_{\text{sol_supp}} = E_{\text{sol_autorisee_max}} - E_{\text{sol_totale}}\]
Données spécifiques :
  • Emprise au sol maximale autorisée (\(E_{\text{sol_autorisee_max}}\)) : \(1500 \, \text{m}^2\)
  • Emprise au sol totale du projet (\(E_{\text{sol_totale}}\)) : \(1400 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} E_{\text{sol_supp}} &= 1500 \, \text{m}^2 - 1400 \, \text{m}^2 \\ &= 100 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]

Puisque le résultat est positif, il est possible de construire une surface d'emprise au sol supplémentaire.

Résultat Question 5 : Il serait possible de construire une surface d'emprise au sol supplémentaire de \(100 \, \text{m}^2\) tout en respectant le \(\text{CUF}_{\text{max}}\).

Quiz Intermédiaire 2 : Si le CUF effectif d'un projet est de 0.25 et le CUF max est de 0.20 :

Quiz Rapide : Testez vos connaissances (Récapitulatif)

1. Le Coefficient d'Utilisation Foncière (CUF), tel que défini dans cet exercice, est le rapport entre :

2. Si une parcelle de \(2000 \, \text{m}^2\) a un \(\text{CUF}_{\text{max}}\) de 0.25, l'emprise au sol maximale autorisée est de :

3. Un CUF plus élevé signifie généralement :

Glossaire

Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF)
Rapport entre la surface d'emprise au sol totale des constructions et la superficie de l'unité foncière (parcelle). Il mesure l'intensité de l'occupation du sol par le bâti.
Emprise au Sol
Surface correspondant à la projection verticale du volume des constructions sur le sol, tous débords et surplombs inclus (selon les définitions réglementaires locales).
Superficie de Parcelle
Aire totale du terrain d'assiette d'un projet ou d'une propriété foncière.
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Document d'urbanisme qui établit, à l'échelle d'une commune ou d'un groupement de communes, un projet global d'urbanisme et d'aménagement et fixe en conséquence les règles générales d'utilisation du sol, y compris les CUF ou CES maximaux.
Surface de Plancher (SDP)
Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, calculée selon des règles spécifiques (généralement à partir du nu intérieur des façades, avec déductions). Le Coefficient d'Occupation du Sol (COS), lorsqu'il existe, se base sur cette surface.
Calcul du Coefficient d’Utilisation Foncière - Exercice d'Application

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