Calcul du Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF)
Contexte : L'urbanisme réglementaire et la maîtrise de la densité urbaine.
Le Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF)Ratio qui fixe la densité de construction maximale autorisée sur un terrain en liant la surface de plancher constructible à la superficie du terrain. est un outil essentiel en urbanisme. Il permet aux collectivités de réguler la densité des constructions dans différents secteurs de la ville. En fixant une limite à la surface de plancherSomme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, d'une hauteur sous plafond > 1,80m, après déductions (garages, balcons...). qu'un propriétaire peut construire par rapport à la taille de son terrain, le CUF aide à préserver la qualité de vie, à gérer les infrastructures et à façonner le paysage urbain. Cet exercice vous guidera à travers un cas pratique de vérification de la conformité d'un projet de construction.
Remarque Pédagogique : Cet exercice vous apprendra comment les règles abstraites d'un Plan Local d'Urbanisme (PLU)Document de planification urbaine qui établit les règles de construction et d'usage des sols pour chaque zone d'une commune. se traduisent en droits à construire concrets et chiffrés pour un projet immobilier.
Objectifs Pédagogiques
- Comprendre la définition et l'utilité du Coefficient d’Utilisation Foncière.
- Savoir calculer le CUF d'un projet à partir de ses données de base.
- Interpréter le résultat obtenu pour vérifier la conformité d'un projet par rapport à la réglementation.
Données de l'étude
Schéma de la parcelle étudiée
| Nom du Paramètre | Description | Valeur | Unité |
|---|---|---|---|
| Surface de la parcelle | Superficie totale du terrain d'assiette du projet. | 1 200 | m² |
| Surface de plancher totale | Somme des surfaces de plancher de tous les niveaux du bâtiment. | 480 | m² |
| CUF réglementaire (PLU) | Coefficient maximal fixé par le règlement de la zone UM. | 0,5 | - |
Questions à traiter
- Calculez le Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF) du projet.
- Comparez le CUF calculé au CUF réglementaire imposé par le PLU.
- Quelle est la surface de plancher résiduelle, c'est-à-dire la surface supplémentaire que le promoteur pourrait encore construire sur cette parcelle ?
- En supposant une surface moyenne de 80 m² par logement, combien de logements au maximum le promoteur pourrait-il réaliser sur cette parcelle en respectant le CUF réglementaire ?
- Concluez sur la conformité du projet initial vis-à-vis de la règle de densité.
Les bases sur le Coefficient d’Utilisation Foncière
Pour aborder cet exercice, il est essentiel de maîtriser les deux concepts fondamentaux qui suivent.
1. Définition du CUF
Le Coefficient d’Utilisation Foncière est un ratio qui exprime la densité de construction. Il est défini comme le rapport entre la surface de plancher d'une construction et la surface du terrain sur lequel elle est implantée. C'est un nombre sans unité, généralement inférieur à 1 dans les zones peu denses et pouvant être supérieur à 1 dans les centres-villes très denses.
2. Formule de calcul
La formule mathématique pour calculer le CUF est directe et simple :
\[ \text{CUF} = \frac{\text{Surface de Plancher (m²)}}{\text{Surface de la Parcelle (m²)}} \]
Correction : Calcul du Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF)
Question 1 : Calculez le Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF) du projet.
Principe
Le concept physique ici est la "densité de construction". On cherche à mesurer l'intensité de l'occupation du sol par le bâti. Le CUF est l'outil qui transforme cette idée de densité en un chiffre quantifiable et comparable.
Mini-Cours
Le CUF est un des principaux outils du droit de l'urbanisme pour maîtriser le développement urbain. Contrairement à l'emprise au solProjection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. C'est l'ombre portée au sol du bâtiment. qui ne regarde que "l'ombre" du bâtiment, le CUF prend en compte tous les étages, donnant une vision complète du volume construit.
Remarque Pédagogique
Pour aborder ce type de calcul, identifiez toujours en premier les deux grandeurs fondamentales : la surface que l'on construit (le numérateur) et la surface sur laquelle on construit (le dénominateur). L'une est la conséquence, l'autre est la base.
Normes
La référence réglementaire est le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune, et plus spécifiquement le règlement de la zone "UM" dans laquelle se situe le terrain.
Formule(s)
Formule du CUF
Hypothèses
On suppose que les surfaces fournies dans l'énoncé sont exactes et ont été calculées conformément aux règles de l'art et aux définitions du Code de l'urbanisme.
Donnée(s)
- \(\text{Surface de Plancher (SP)} = 480 \text{ m²}\)
- \(\text{Surface de la Parcelle} = 1200 \text{ m²}\)
Astuces
Avant même de calculer, faites une estimation mentale. 480 est un peu moins de la moitié de 1200. Le résultat doit donc être un peu inférieur à 0,5. Cela vous donne un ordre de grandeur pour vérifier votre calcul final.
Schéma (Avant les calculs)
Représentation des surfaces
Calcul(s)
Calcul du CUF du projet
Schéma (Après les calculs)
Visualisation du ratio
Réflexions
Un CUF de 0,4 indique une densité de construction relativement faible, typique d'une zone urbaine mixte qui n'est pas un hyper-centre. Cela signifie que la surface de plancher construite représente 40% de la surface totale du terrain.
Points de vigilance
L'erreur la plus commune est d'inverser le numérateur et le dénominateur. Assurez-vous de toujours diviser la surface construite (SP) par la surface du terrain, et non l'inverse. Le résultat serait alors 2,5, ce qui est manifestement incohérent.
Points à retenir
Pour maîtriser cette question, retenez la formule fondamentale \(\text{CUF} = \text{SP} / \text{Surface du terrain}\). C'est la pierre angulaire de la régulation de la densité en urbanisme.
Le saviez-vous ?
Avant la Surface de Plancher, la densité était régulée par le Coefficient d'Occupation des Sols (COS), qui se basait sur la Surface Hors Œuvre Nette (SHON). Le passage à la Surface de Plancher en 2012 a simplifié les calculs et encouragé certaines optimisations architecturales (ex: isolation par l'extérieur).
FAQ
Résultat Final
A vous de jouer
Pour vous entraîner, quel serait le CUF si le promoteur décidait de construire un bâtiment de 540 m² de surface de plancher sur le même terrain ?
Question 2 : Comparez le CUF calculé au CUF réglementaire imposé par le PLU.
Principe
Le concept est celui de la conformité réglementaire. En ingénierie comme en droit, on compare systématiquement une valeur calculée (l'état de fait) à une valeur limite (la règle) pour porter un jugement : acceptable ou non acceptable.
Mini-Cours
Le PLU divise le territoire d'une commune en zones (U pour urbaine, AU pour à urbaniser, A pour agricole, N pour naturelle). Chaque zone a son propre règlement qui précise les droits et les contraintes, dont le CUF. C'est ce qui permet de créer des quartiers denses près des transports et de préserver des zones pavillonnaires plus aérées.
Remarque Pédagogique
La comparaison doit être rigoureuse. Ne vous contentez pas de dire "c'est plus petit". Écrivez l'inégalité mathématique, nommez les termes comparés (CUF projet vs CUF réglementaire) et concluez explicitement sur la base de cette comparaison.
Normes
La norme est l'article du règlement du PLU de la zone UM qui fixe le CUF maximal à 0,5.
Formule(s)
Condition de Conformité
Hypothèses
On suppose qu'il n'existe pas de dérogation possible ou de bonus de constructibilité (par exemple pour performance énergétique) qui pourrait modifier le CUF réglementaire de base.
Donnée(s)
- \(\text{CUF}_{\text{projet}} \text{ (calculé)} = 0,4\)
- \(\text{CUF}_{\text{réglementaire}} \text{ (PLU)} = 0,5\)
Astuces
Visualisez une jauge. La limite est à 0,5. Votre projet place l'aiguille à 0,4. Vous êtes donc clairement dans la "zone verte" de ce qui est autorisé.
Schéma (Avant les calculs)
Jauge de conformité
Calcul(s)
Vérification de la condition
Schéma (Après les calculs)
Positionnement du projet
Réflexions
Le fait que le CUF du projet soit inférieur à la limite réglementaire signifie que le projet n'utilise pas la totalité du potentiel de construction offert par le terrain. C'est une situation courante et parfaitement légale.
Points de vigilance
Ne confondez pas "inférieur" avec "non-conforme". La règle fixe un maximum, pas un objectif à atteindre. Tout projet dont le CUF est inférieur OU égal à la limite est conforme.
Points à retenir
La conformité d'un projet sur le plan de la densité se résume à une unique condition : le CUF du projet ne doit jamais dépasser le CUF autorisé par le règlement.
Le saviez-vous ?
Certaines réglementations d'urbanisme, notamment dans des projets de renouvellement urbain, peuvent imposer un CUF *plancher* (un minimum) pour lutter contre l'étalement urbain et s'assurer que les terrains bien situés sont utilisés de manière efficace.
FAQ
Résultat Final
A vous de jouer
Un autre projet sur une parcelle voisine a un CUF calculé de 0,55. Est-il conforme ?
Question 3 : Quelle est la surface de plancher résiduelle ?
Principe
Le concept est celui du "potentiel constructible". Un terrain n'est pas juste une surface, c'est un volume de droits à construire défini par le PLU. Cette question vise à quantifier la partie de ce volume qui n'a pas été utilisée par le projet.
Mini-Cours
En promotion immobilière, l'analyse du "droit à construire" est la première étape d'un projet. On ne raisonne pas sur le terrain seul, mais sur le "terrain capable", c'est-à-dire le terrain et la surface de plancher maximale qu'on peut y édifier. Cette surface maximale est l'actif principal.
Remarque Pédagogique
La logique est simple : 1. Calculez le maximum autorisé. 2. Soustrayez ce qui est déjà prévu. Ne tentez pas de faire des raccourcis qui pourraient vous embrouiller. La méthode en deux temps est la plus sûre.
Normes
Le calcul se base sur l'interprétation du règlement du PLU pour en déduire la surface de plancher maximale théorique.
Formule(s)
Formule de la Surface de Plancher Maximale
Formule de la Surface de Plancher Résiduelle
Hypothèses
On suppose que le CUF est la seule contrainte limitant la surface de plancher. En réalité, les règles de hauteur ou d'emprise au sol pourraient empêcher d'atteindre la SPmax théorique.
Donnée(s)
- \(\text{Surface de la Parcelle} = 1200 \text{ m²}\)
- \(\text{CUF}_{\text{réglementaire}} = 0,5\)
- \(\text{SP}_{\text{projet}} = 480 \text{ m²}\)
Astuces
Une autre façon de le calculer est de prendre la différence des CUF et de la multiplier par la surface du terrain : \((0,5 - 0,4) \times 1200 \text{ m²} = 0,1 \times 1200 \text{ m²} = 120 \text{ m²}\). C'est plus rapide si vous avez déjà les CUF.
Schéma (Avant les calculs)
Droits à construire
Calcul(s)
Calcul de la SP maximale
Calcul de la SP résiduelle
Schéma (Après les calculs)
Répartition des surfaces
Réflexions
Ces 120 m² représentent une opportunité pour le promoteur. Il pourrait soit agrandir son projet initial, soit prévoir une extension future, ou encore construire une petite dépendance. C'est une valeur économique concrète.
Points de vigilance
Ne calculez jamais la surface résiduelle en soustrayant les CUF. Le résultat (0,1) n'est pas une surface ! C'est une erreur conceptuelle grave. Il faut toujours raisonner avec les surfaces (en m²).
Points à retenir
La maîtrise de cette question passe par la compréhension que le CUF réglementaire permet de calculer un "capital de surface constructible". Toute surface non utilisée de ce capital est la surface résiduelle.
Le saviez-vous ?
Dans certaines grandes métropoles, il existe des mécanismes de "transfert de droits à construire". Un propriétaire qui ne peut pas utiliser toute sa surface résiduelle (par exemple à cause de la protection d'un bâtiment historique) peut parfois la vendre à un voisin qui pourra alors dépasser le CUF de sa propre parcelle.
FAQ
Résultat Final
A vous de jouer
Si le projet avait une SP de 550 m², quelle serait la surface résiduelle ?
Question 4 : Combien de logements au maximum pourraient être réalisés ?
Principe
Il s'agit de passer d'un concept technique (la surface de plancher) à un concept fonctionnel (le nombre de logements). C'est un calcul de "programmation" qui permet de traduire la règle d'urbanisme en capacité d'accueil concrète.
Mini-Cours
La "programmation immobilière" est la discipline qui consiste à définir ce qui sera construit dans un bâtiment : nombre et type de logements, surfaces de commerces, de bureaux, etc. Cette programmation doit respecter l'enveloppe maximale de surface de plancher autorisée par les règles d'urbanisme.
Remarque Pédagogique
Attention, la question porte sur le potentiel *maximum* de la parcelle. Il faut donc utiliser la surface de plancher maximale (600 m²) comme base de calcul, et non la surface du projet initial (480 m²) ou la surface résiduelle (120 m²).
Normes
Il n'y a pas de norme réglementaire ici. La surface moyenne de 80 m² par logement est une donnée de programmation propre au projet, qui dépend du marché immobilier local et de la cible de clientèle.
Formule(s)
Formule du Nombre de Logements
Hypothèses
On suppose que les 80 m² représentent une moyenne réaliste incluant une quote-part des parties communes de l'immeuble (couloirs, hall, local technique...).
Donnée(s)
- \(\text{SP}_{\text{max}} = 600 \text{ m²}\)
- \(\text{Surface moyenne par logement} = 80 \text{ m²}\)
Astuces
Pensez à des multiples simples. \(80 \times 7 = 560\). \(80 \times 8 = 640\). Comme 640 dépasse 600, le maximum est forcément 7. C'est plus rapide qu'une division pour vérifier.
Schéma (Avant les calculs)
Remplissage de la SP Max
Calcul(s)
Calcul du nombre théorique de logements
Le résultat doit être un nombre entier. On ne peut pas construire une moitié de logement. Il faut donc prendre la partie entière du résultat, c'est-à-dire l'arrondi à l'inférieur.
Détermination du nombre maximal de logements
Schéma (Après les calculs)
Capacité maximale
Réflexions
Le calcul montre que même en optimisant la parcelle au maximum du CUF, le promoteur ne pourra pas construire 8 logements de 80 m². Il devra soit construire 7 logements, soit réduire la taille moyenne des logements pour essayer d'en faire rentrer 8 dans les 600 m² autorisés.
Points de vigilance
L'erreur classique est d'arrondir au supérieur (à 8). En urbanisme comme en ingénierie, quand on calcule une capacité maximale, on arrondit toujours à l'entier inférieur car on ne peut pas construire avec des ressources (ici, des m²) que l'on n'a pas.
Points à retenir
Pour passer d'une surface à une capacité, il faut diviser la surface totale disponible par la surface unitaire de l'élément à programmer, puis prendre la partie entière du résultat.
Le saviez-vous ?
Les promoteurs immobiliers réalisent des "études de capacité" ou "faisabilités" très détaillées. Ils ne se contentent pas d'une surface moyenne, mais dessinent des plans schématiques pour agencer précisément différents types d'appartements (T2, T3, T4...) afin de maximiser à la fois le nombre de logements et la valeur totale du projet.
FAQ
Résultat Final
A vous de jouer
S'il visait une clientèle de familles et proposait des logements de 110 m² en moyenne, combien pourrait-il en construire au maximum ?
Question 5 : Concluez sur la conformité du projet initial vis-à-vis de la règle de densité.
Principe
Il s'agit de synthétiser les résultats précédents pour formuler une conclusion claire, directe et argumentée, répondant à la question initiale de l'énoncé.
Remarque Pédagogique
Une bonne conclusion ne fait que reprendre les éléments déjà démontrés. Elle doit être brève et ne pas introduire de nouvelles informations. C'est la réponse finale au problème posé.
Réflexions
La démonstration a été faite en deux temps :
1. Le calcul du CUF du projet a donné 0,4.
2. La comparaison de cette valeur à la limite réglementaire de 0,5 a montré que la condition (\(0,4 \le 0,5\)) était respectée.
La conclusion est donc sans équivoque.
Points de vigilance
Attention, la conformité au CUF n'est qu'une des nombreuses règles à respecter. Un projet doit aussi être conforme aux règles de hauteur, d'implantation par rapport aux limites de propriété, de stationnement, d'espaces verts, etc. La validation du CUF n'est qu'une étape.
Points à retenir
Un projet est conforme à la règle de densité si son CUF est inférieur ou égal au CUF maximal autorisé par le règlement d'urbanisme applicable.
Le saviez-vous ?
Parfois, un promoteur peut déposer un projet qui ne maximise pas le CUF pour des raisons stratégiques : tester le marché avec un plus petit projet, prévoir une construction en deux phases, ou simplement parce que le design architectural souhaité est moins dense.
Résultat Final
Outil Interactif : Simulateur de CUF
Utilisez les curseurs ci-dessous pour faire varier la surface de plancher et la surface de la parcelle, et observez en temps réel l'impact sur le Coefficient d’Utilisation Foncière.
Paramètres d'Entrée
Résultats Clés
Quiz Final : Testez vos connaissances
1. Que mesure principalement le Coefficient d’Utilisation Foncière ?
2. Sur un terrain de 1000 m² avec un CUF réglementaire de 0,8, quelle est la surface de plancher maximale constructible ?
3. Si le CUF calculé d'un projet est supérieur au CUF réglementaire, le projet est...
4. Quel document d'urbanisme définit généralement le CUF applicable à une zone ?
5. Un CUF de 2,0 est typique...
- Coefficient d’Utilisation Foncière (CUF)
- Ratio défini par les documents d'urbanisme (comme le PLU) qui fixe la densité maximale de construction autorisée sur un terrain. Il est calculé en divisant la surface de plancher totale par la surface de la parcelle.
- Surface de Plancher (SP)
- Unité de mesure réglementaire en urbanisme qui correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, après déduction de certaines surfaces (vides, trémies, zones de stationnement, etc.).
- Plan Local d'Urbanisme (PLU)
- Principal document de planification de l'urbanisme au niveau communal. Il établit un projet global d'aménagement et fixe en conséquence les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols sur le territoire.
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