Études de cas pratique

EGC

Analyse Technique d’Implantation d’un Bâtiment

Analyse Technique d’Implantation d’un Bâtiment

Analyse Technique d’Implantation d’un Bâtiment

Comprendre les Contraintes d'Implantation des Bâtiments

L'implantation d'un bâtiment sur un terrain est régie par un ensemble de règles d'urbanisme visant à assurer une insertion harmonieuse dans l'environnement, le respect du voisinage, et une utilisation rationnelle du sol. Ces règles, souvent issues du Plan Local d'Urbanisme (PLU), définissent notamment les retraits par rapport aux limites de propriété et aux voies, ainsi que des coefficients comme le Coefficient d'Emprise au Sol (CES). La compréhension et l'application correcte de ces règles sont fondamentales pour déterminer la "zone constructible" et la taille maximale du bâtiment réalisable.

Données de l'étude

On étudie l'implantation d'une maison individuelle sur un terrain rectangulaire.

Caractéristiques du terrain et règles d'urbanisme (extrait du PLU) :

Paramètre Valeur Symbole/Note
Largeur du terrain 22.0 \(\text{m}\) \(L_{\text{terrain}}\)
Profondeur du terrain 35.0 \(\text{m}\) \(P_{\text{terrain}}\)
Retrait minimal par rapport à la voie publique (alignement) 6.0 \(\text{m}\) \(R_{\text{avant}}\)
Retrait minimal par rapport aux limites séparatives latérales 4.0 \(\text{m}\) de chaque côté \(R_{\text{latéral}}\)
Retrait minimal par rapport à la limite séparative de fond de parcelle 5.0 \(\text{m}\) \(R_{\text{arrière}}\)
Coefficient d'Emprise au Sol (CES) maximal autorisé 0.25 \(\text{CES}_{\text{max}}\)

Hypothèses : Le terrain est plat. La voie publique longe un seul des côtés correspondant à la largeur du terrain.

Schéma : Implantation d'un bâtiment sur un terrain
Voie Publique Terrain Zone Constructible R_avant (6m) R_lat (4m) R_lat (4m) R_arr (5m) L_terrain (22m) P_terrain (35m)

Illustration d'un terrain avec les retraits réglementaires définissant la zone constructible.

Questions à traiter

  1. Calculer la largeur de la zone constructible (\(L_{\text{constr}}\)) du terrain.
  2. Calculer la profondeur de la zone constructible (\(P_{\text{constr}}\)) du terrain.
  3. Calculer la surface maximale de la zone constructible (\(A_{\text{zone constr}}\)) sur le terrain.
  4. Calculer la surface totale du terrain (\(A_{\text{terrain}}\)).
  5. Calculer la surface d'emprise au sol maximale autorisée par le CES (\(A_{\text{emprise max CES}}\)).
  6. Comparer la surface de la zone constructible (\(A_{\text{zone constr}}\)) avec la surface d'emprise au sol maximale autorisée par le CES (\(A_{\text{emprise max CES}}\)). Quelle est la surface d'emprise au sol maximale réellement possible pour une construction sur ce terrain ?

Correction : Analyse Technique d’Implantation d’un Bâtiment

Question 1 : Largeur de la zone constructible (\(L_{\text{constr}}\))

Principe :

La largeur de la zone constructible est la largeur totale du terrain diminuée des retraits latéraux imposés de chaque côté.

Formule(s) utilisée(s) :
\[L_{\text{constr}} = L_{\text{terrain}} - 2 \times R_{\text{latéral}}\]
Données spécifiques :
  • Largeur du terrain (\(L_{\text{terrain}}\)) : \(22.0 \, \text{m}\)
  • Retrait latéral (\(R_{\text{latéral}}\)) : \(4.0 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} L_{\text{constr}} &= 22.0 \, \text{m} - 2 \times 4.0 \, \text{m} \\ &= 22.0 \, \text{m} - 8.0 \, \text{m} \\ &= 14.0 \, \text{m} \end{aligned} \]
Résultat Question 1 : La largeur de la zone constructible est \(L_{\text{constr}} = 14.0 \, \text{m}\).

Question 2 : Profondeur de la zone constructible (\(P_{\text{constr}}\))

Principe :

La profondeur de la zone constructible est la profondeur totale du terrain diminuée du retrait avant (par rapport à la voie) et du retrait arrière (par rapport à la limite de fond de parcelle).

Formule(s) utilisée(s) :
\[P_{\text{constr}} = P_{\text{terrain}} - R_{\text{avant}} - R_{\text{arrière}}\]
Données spécifiques :
  • Profondeur du terrain (\(P_{\text{terrain}}\)) : \(35.0 \, \text{m}\)
  • Retrait avant (\(R_{\text{avant}}\)) : \(6.0 \, \text{m}\)
  • Retrait arrière (\(R_{\text{arrière}}\)) : \(5.0 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} P_{\text{constr}} &= 35.0 \, \text{m} - 6.0 \, \text{m} - 5.0 \, \text{m} \\ &= 35.0 \, \text{m} - 11.0 \, \text{m} \\ &= 24.0 \, \text{m} \end{aligned} \]
Résultat Question 2 : La profondeur de la zone constructible est \(P_{\text{constr}} = 24.0 \, \text{m}\).

Question 3 : Surface maximale de la zone constructible (\(A_{\text{zone constr}}\))

Principe :

La surface maximale de la zone constructible est le produit de sa largeur constructible par sa profondeur constructible. C'est la surface maximale au sol qu'un bâtiment pourrait théoriquement occuper en respectant uniquement les retraits.

Formule(s) utilisée(s) :
\[A_{\text{zone constr}} = L_{\text{constr}} \times P_{\text{constr}}\]
Données spécifiques :
  • Largeur constructible (\(L_{\text{constr}}\)) : \(14.0 \, \text{m}\)
  • Profondeur constructible (\(P_{\text{constr}}\)) : \(24.0 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} A_{\text{zone constr}} &= 14.0 \, \text{m} \times 24.0 \, \text{m} \\ &= 336.0 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 3 : La surface maximale de la zone constructible est \(A_{\text{zone constr}} = 336.0 \, \text{m}^2\).

Question 4 : Surface totale du terrain (\(A_{\text{terrain}}\))

Principe :

La surface totale du terrain rectangulaire est le produit de sa largeur par sa profondeur.

Formule(s) utilisée(s) :
\[A_{\text{terrain}} = L_{\text{terrain}} \times P_{\text{terrain}}\]
Données spécifiques :
  • Largeur du terrain (\(L_{\text{terrain}}\)) : \(22.0 \, \text{m}\)
  • Profondeur du terrain (\(P_{\text{terrain}}\)) : \(35.0 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} A_{\text{terrain}} &= 22.0 \, \text{m} \times 35.0 \, \text{m} \\ &= 770.0 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 4 : La surface totale du terrain est \(A_{\text{terrain}} = 770.0 \, \text{m}^2\).

Question 5 : Surface d'emprise au sol maximale autorisée par le CES (\(A_{\text{emprise max CES}}\))

Principe :

Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) maximal autorisé par le PLU, multiplié par la surface totale du terrain, donne la surface d'emprise au sol maximale que la construction peut occuper.

Formule(s) utilisée(s) :
\[A_{\text{emprise max CES}} = A_{\text{terrain}} \times \text{CES}_{\text{max}}\]
Données spécifiques :
  • Surface totale du terrain (\(A_{\text{terrain}}\)) : \(770.0 \, \text{m}^2\)
  • CES maximal (\(\text{CES}_{\text{max}}\)) : \(0.25\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} A_{\text{emprise max CES}} &= 770.0 \, \text{m}^2 \times 0.25 \\ &= 192.5 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 5 : La surface d'emprise au sol maximale autorisée par le CES est \(A_{\text{emprise max CES}} = 192.5 \, \text{m}^2\).

Question 6 : Comparaison et emprise au sol maximale réellement possible

Principe :

L'emprise au sol réelle d'une construction doit respecter à la fois les limites imposées par la zone constructible (définie par les retraits) ET la limite imposée par le CES. La valeur la plus restrictive des deux s'applique.

Données spécifiques :
  • Surface maximale de la zone constructible (\(A_{\text{zone constr}}\)) : \(336.0 \, \text{m}^2\)
  • Surface d'emprise au sol maximale autorisée par le CES (\(A_{\text{emprise max CES}}\)) : \(192.5 \, \text{m}^2\)
Comparaison et Conclusion :

On compare \(A_{\text{zone constr}}\) et \(A_{\text{emprise max CES}}\) :

\[ A_{\text{zone constr}} = 336.0 \, \text{m}^2 \]
\[ A_{\text{emprise max CES}} = 192.5 \, \text{m}^2 \]

La surface d'emprise au sol maximale réellement possible est la plus petite de ces deux valeurs.

\[ \text{Emprise au sol max possible} = \min(A_{\text{zone constr}}, A_{\text{emprise max CES}}) \]
\[ \text{Emprise au sol max possible} = \min(336.0 \, \text{m}^2, 192.5 \, \text{m}^2) = 192.5 \, \text{m}^2 \]

Même si les retraits permettent une emprise au sol de 336.0 m², le CES limite cette emprise à 192.5 m².

Résultat Question 6 : La surface d'emprise au sol maximale réellement possible pour une construction sur ce terrain est de \(192.5 \, \text{m}^2\), car la contrainte du CES est plus restrictive que celle de la zone constructible définie par les retraits.

Quiz Intermédiaire 1 : Si le CES maximal autorisé augmente, la surface d'emprise au sol maximale réellement possible :

Quiz Rapide : Testez vos connaissances (Récapitulatif)

1. Les retraits par rapport aux limites séparatives visent principalement à assurer :

2. La "zone constructible" d'un terrain est :

3. Si un projet respecte les retraits mais dépasse le CES maximal autorisé, le projet :

Glossaire

Implantation d'un Bâtiment
Positionnement précis d'une construction sur un terrain, défini par ses distances par rapport aux limites de la parcelle, aux voies et éventuellement aux autres constructions.
Retrait (ou Marge de Recul)
Distance minimale imposée par les règlements d'urbanisme entre une construction et une limite de référence (limite de propriété, alignement de la voie, autre bâtiment).
Alignement
Limite fixée par l'autorité administrative entre la voie publique et les propriétés riveraines. Le retrait par rapport à l'alignement est souvent appelé retrait avant.
Limite Séparative
Limite entre deux propriétés privées contiguës, ou entre une propriété privée et un espace non public.
Zone Constructible
Espace à l'intérieur des limites d'un terrain où les constructions sont autorisées, après déduction des marges de retrait imposées.
Emprise au Sol
Surface au sol occupée par la projection verticale du volume d'une construction, y compris les débords et surplombs (selon les définitions du PLU).
Coefficient d'Emprise au Sol (CES)
Rapport entre la surface d'emprise au sol d'une construction et la superficie totale du terrain. Il limite la part du terrain qui peut être couverte par une construction.
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Document réglementaire qui définit les règles d'urbanisme applicables à chaque zone d'une commune ou d'un groupement de communes.
Analyse Technique d’Implantation d’un Bâtiment - Application

D’autres exercices d’urbanisme:

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