Études de faisabilité pour construction
Comprendre l’études de faisabilité pour construction
Vous êtes le chef de projet pour une entreprise de construction. Votre entreprise envisage de construire un immeuble de bureaux de 10 étages dans une zone urbaine. Le projet doit être évalué pour sa faisabilité financière avant de recevoir l’approbation pour la construction.
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Données de base
- Coût du terrain: 2 millions d’euros.
- Coût de construction par mètre carré: 1 500 euros.
- Surface totale de construction: 8 000 mètres carrés.
- Autres coûts (conception, permis, etc.): 500 000 euros.
- Taux d’intérêt pour le financement du projet: 5% par an.
- Durée de construction prévue: 2 ans.
- Coût total de financement pour la période de construction: À calculer.
- Revenus de location estimés par mètre carré par mois: 25 euros.
- Taux d’occupation estimé après 1 an de fonctionnement: 90%.
- Coûts d’exploitation annuels (entretien, taxes, etc.): 10% des revenus annuels.
Questions
1. Calculez le coût total de construction du projet.
2. Calculez le coût total du financement pendant la période de construction.
3. Estimez les revenus annuels une fois l’immeuble occupé à 90%.
4. Déterminez la faisabilité du projet en analysant le rapport entre les coûts et les revenus.
Correction : étude de faisabilité pour construction
1. Calcul du coût total de construction du projet
On va déterminer le coût total de construction en cumulant :
-
Le coût d’acquisition du terrain,
-
Le coût de construction (calculé à partir du coût par mètre carré multiplié par la surface totale),
-
Les autres coûts liés au projet (conception, permis, etc.).
Pour évaluer le coût total de construction, il faut additionner tous les postes de dépense initiaux. Le terrain étant déjà acquis ou à acquérir, son coût est intégré au total. De même, les frais divers comme la conception et les permis sont ajoutés.
Formule
Le coût total de construction s’exprime par la formule :
Coût total de construction = Coût du terrain + (Coût de construction par m² × Surface totale) + Autres coûts
Données
-
Coût du terrain : 2 000 000 euros
-
Coût de construction par m² : 1 500 euros
-
Surface totale de construction : 8 000 m²
-
Autres coûts (conception, permis, etc.) : 500 000 euros
Calculs
1. Coût de construction (hors terrain et autres coûts) :
\[ = 1\,500 \, \text{€/m}^2 \times 8\,000 \, \text{m}^2 \] \[ = 12\,000\,000 \, \text{euros} \]
2. Addition de tous les postes :
\[ = 2\,000\,000 \, (\text{terrain}) + 12\,000\,000 \, (\text{construction}) + 500\,000 \, (\text{autres}) \] \[ = 14\,500\,000 \, \text{euros} \]
Résultat Q1 : Le coût total de construction du projet est de 14 500 000 euros.
2. Calcul du coût total du financement pendant la période de construction
Le financement de l’ensemble du coût du projet (coût total de construction) est soumis à un taux d’intérêt annuel. En considérant que ce taux est appliqué simplement sur le montant total pendant 2 ans, nous utilisons la formule de calcul des intérêts simples.
Formule
Le coût total de financement par intérêts simples est donné par :
Coût du financement = Coût total de construction × Taux d’intérêt × Durée (en années)
Données
-
Coût total de construction (calculé précédemment) : 14 500 000 euros
-
Taux d’intérêt : 5% par an, soit 0,05
-
Durée de construction : 2 ans
Calculs
1. Calcul du coût annuel des intérêts :
\[ = 14\,500\,000 \times 0{,}05 \] \[ = 725\,000 \, \text{euros par an} \]
2. Calcul pour 2 ans :
\[ = 725\,000 \, \text{euros/an} \times 2 \] \[ = 1\,450\,000 \, \text{euros} \]
Résultat Q2 : Le coût total de financement pendant la période de construction est de 1 450 000 euros.
3. Estimation des revenus annuels une fois l’immeuble occupé à 90%
Le revenu mensuel est donné par m². Il faut ajuster la surface totale en tenant compte du taux d’occupation effectif, puis calculer le revenu mensuel total et enfin annualiser (multiplier par 12).
Formule
Surface occupée = Surface totale de construction × Taux d’occupation
Revenu mensuel total = Surface occupée × Revenus de location par m²
Revenu annuel = Revenu mensuel total × 12
Données
-
Revenus de location par m² par mois : 25 euros
-
Surface totale de construction : 8 000 m²
-
Taux d’occupation : 90 % (soit 0,90)
Calculs:
1. Calcul de la surface occupée :
\[ = 8\,000 \, \text{m}^2 \times 0{,}90 \] \[ = 7\,200 \, \text{m}^2 \]
2. Calcul du revenu mensuel total :
\[ = 7\,200 \, \text{m}^2 \times 25 \, \text{€/m}^2 \] \[ = 180\,000 \, \text{euros} \]
3. Calcul du revenu annuel :
\[ = 180\,000 \, \text{euros} \times 12 \] \[ = 2\,160\,000 \, \text{euros} \]
Résultat Q3 : Les revenus locatifs annuels estimés, une fois l’immeuble occupé à 90 %, sont de 2 160 000 euros.
4. Détermination de la faisabilité du projet (rapport entre coûts et revenus)
L’analyse de faisabilité inclut :
-
L’estimation des coûts totaux du projet, qui regroupent le coût total de construction et le coût total du financement.
-
Le calcul des revenus nets annuels à partir du revenu locatif annuel brut, diminué des coûts d’exploitation.
-
Le calcul d’un taux de récupération ou de la période de retour sur investissement (payback period) en comparant les coûts totaux aux revenus nets annuels.
Formule
Coût total du projet = Coût total de construction + Coût total du financement
Coûts d’exploitation annuels = Pourcentage des revenus annuels (ici 10 %)
Revenu net annuel = Revenu annuel brut – Coûts d’exploitation annuels
Période de retour sur investissement = Coût total du projet / Revenu net annuel
Données
-
Coût total de construction : 14 500 000 euros
-
Coût total du financement : 1 450 000 euros
-
Revenu annuel brut : 2 160 000 euros
-
Pourcentage des coûts d’exploitation : 10 %, soit 0,10
Calculs
1. Calcul du coût total du projet :
\[ = 14\,500\,000 \, \text{euros} + 1\,450\,000 \, \text{euros} \] \[ = 15\,950\,000 \, \text{euros} \]
2. Calcul des coûts d’exploitation annuels :
\[ = 2\,160\,000 \, \text{euros} \times 0{,}10 \] \[ = 216\,000 \, \text{euros} \]
3. Calcul du revenu net annuel :
\[ = 2\,160\,000 \, \text{euros} – 216\,000 \, \text{euros} \] \[ = 1\,944\,000 \, \text{euros} \]
4. Calcul de la période de retour sur investissement :
\[ \frac{15\,950\,000}{1\,944\,000} \approx 8{,}20 \, \text{années} \]
Conclusion sur la faisabilité
Le projet présente une période de retour sur investissement d’environ 8,2 ans. Cela signifie que, sur la base des coûts et des revenus estimés, l’investissement initial pourrait être récupéré en un peu plus de huit ans.
Pour déterminer la faisabilité réelle, il conviendra de comparer cette durée avec les exigences minimales des investisseurs et d’évaluer d’autres indicateurs financiers (taux interne de rentabilité, valeur actualisée nette, etc.). Toutefois, une période de retour de 8,2 ans peut être jugée acceptable selon le contexte du marché et les stratégies financières adoptées.
Études de faisabilité pour construction
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