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Calcul de la Surface Constructible

Calcul de la Surface Constructible en Urbanisme

Calcul de la Surface Constructible en Urbanisme

Contexte : Le droit à construireLe droit à construire est la possibilité, pour le propriétaire d'un terrain, d'y édifier une construction dans le respect des règles d'urbanisme..

L'un des calculs les plus fondamentaux en urbanisme est la détermination du potentiel constructible d'une parcelle. Ce calcul est encadré par le Plan Local d'Urbanisme (PLU)Document réglementaire qui fixe les règles d'utilisation du sol pour chaque terrain d'une commune. C'est la "loi" locale de la construction. de la commune, qui fixe des règles précises pour maîtriser le développement urbain. Cet exercice vous guidera à travers les étapes clés pour calculer la surface de plancherSomme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, d'une hauteur supérieure à 1,80 m. C'est la surface "habitable" ou "utile" du bâtiment. maximale autorisée sur un terrain donné, en utilisant les deux principaux coefficients : le Coefficient d'Emprise au Sol (CES)Pourcentage de la surface du terrain qui peut être occupé par la projection au sol du bâtiment. Limite l'étalement de la construction. et le Coefficient d'Occupation des Sols (COS)Ratio qui détermine la surface de plancher totale constructible par rapport à la surface du terrain. Limite la densité de la construction..

Remarque Pédagogique : Cet exercice vous apprendra à interpréter les règles d'un PLU et à les appliquer pour quantifier le potentiel de construction d'une parcelle, une compétence essentielle pour tout projet immobilier ou architectural.

Objectifs Pédagogiques

  • Comprendre et définir le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) et le Coefficient d'Occupation des Sols (COS).
  • Calculer l'emprise au sol maximale autorisée pour une parcelle.
  • Déterminer la surface de plancher maximale constructible.
  • Appliquer les règles d'urbanisme à un cas pratique.

Données de l'étude

Vous êtes propriétaire d'une parcelle de terrain située dans une zone "UM"Zone Urbaine Mixte dans un PLU. C'est une zone où l'on peut trouver à la fois de l'habitat, des commerces et des services. du Plan Local d'Urbanisme de votre commune. Vous souhaitez y construire une maison individuelle.

Schéma de la Parcelle
Parcelle AB 123 Surface : 800 m² Rue Principale
Paramètre Urbanistique Description Valeur (Zone UM) Unité
Surface de la parcelle Superficie totale du terrain. 800 m²
Coefficient d'Emprise au Sol (CES) Part de la surface du terrain pouvant être occupée par la construction. 0.4 Sans
Coefficient d'Occupation des Sols (COS) Ratio entre la surface de plancher constructible et la surface du terrain. 0.6 Sans
Hauteur maximale Hauteur totale de la construction autorisée, de la base au sommet. 9 m
Coefficient d'Espaces Verts (CEV) Part minimale du terrain à conserver en espaces verts perméables. 0.3 Sans

Questions à traiter

  1. Calculer l'emprise au sol maximale autorisée sur la parcelle.
  2. Calculer la surface de plancher maximale constructible sur la parcelle.
  3. Proposer une répartition possible sur 2 niveaux (RDC et R+1) en respectant l'emprise au sol maximale.
  4. Si chaque niveau a une hauteur de 3 mètres, combien d'étages pouvez-vous construire au maximum en respectant la hauteur maximale autorisée ?
  5. Quelle est la surface minimale d'espaces verts à conserver sur la parcelle ? Est-ce compatible avec l'emprise au sol maximale ?
  6. En tenant compte de toutes les contraintes, quelle est la surface de plancher maximale que vous pouvez réellement construire si vous optez pour l'emprise au sol maximale de 320 m² ?

Les bases de l'urbanisme réglementaire

Pour maîtriser la densité et l'aspect des constructions, les communes utilisent des outils réglementaires définis dans le PLU. Les deux coefficients principaux sont le CES et le COS.

1. Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES)
Il détermine la surface maximale que la construction peut occuper au sol. Il se calcule en multipliant la surface de la parcelle par le CES. L'emprise au solProjection verticale du volume d'une construction, tous débords et surplombs inclus. C'est la surface du terrain qui est architecturalement occupée par le bâtiment. correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. \[ \text{Emprise au Sol Max} = \text{Surface de la Parcelle} \times \text{CES} \]

2. Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS)
Il définit la densité de construction admise sur un terrain en fixant la surface de plancher maximale autorisée. La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. \[ \text{Surface de Plancher Max} = \text{Surface de la Parcelle} \times \text{COS} \]

Correction : Calcul de la Surface Constructible

Question 1 : Calculer l'emprise au sol maximale autorisée sur la parcelle.

Principe

L'objectif est de déterminer la "tache" maximale que le bâtiment peut former au sol. C'est une contrainte horizontale qui limite l'étalement de la construction pour préserver des espaces libres (jardins, etc.).

Mini-Cours

L'emprise au sol est une notion clé pour lutter contre l'imperméabilisation des solsAction de recouvrir le sol d'un matériau étanche (béton, bitume...) qui empêche l'eau de pluie de s'infiltrer, augmentant les risques d'inondation.. Elle inclut la surface de la construction principale, mais aussi les annexes comme les garages, les abris de jardin, et même les balcons ou les surplombs s'ils sont soutenus par des poteaux.

Remarque Pédagogique

Commencez toujours par calculer les contraintes principales comme le CES et le COS. Elles forment le cadre indépassable de votre projet. Une erreur sur ces calculs initiaux peut rendre tout le projet irréalisable.

Normes

La définition de l'emprise au sol est précisée dans le lexique national de l'urbanisme et dans le Code de l'urbanisme. Les valeurs des coefficients (comme le CES) sont fixées dans le règlement du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune concernée.

Formule(s)

Formule de l'Emprise au Sol Maximale

\[ \text{Emprise au Sol}_{\text{max}} = \text{Surface}_{\text{parcelle}} \times \text{CES} \]
Hypothèses

Nous supposons que le PLU en vigueur est celui fourni et que les données de surface de la parcelle sont exactes et issues d'un bornage récent.

Donnée(s)
  • Surface de la parcelle = 800 m²
  • CES = 0.4
Astuces

Pour une estimation rapide, pensez au CES en pourcentage. Un CES de 0.4 signifie que 40% du terrain peut être occupé par la construction. C'est une manière simple de visualiser la contrainte.

Schéma (Avant les calculs)
Emprise au sol à déterminer
Parcelle de 800 m²? m²
Calcul(s)

Application de la formule

\[ \begin{aligned} \text{Emprise au Sol}_{\text{max}} &= 800 \, \text{m²} \times 0.4 \\ &= 320 \, \text{m²} \end{aligned} \]
Schéma (Après les calculs)
Résultat de l'emprise au sol
Emprise Max
320 m²Espace Libre
480 m²
Réflexions

Le résultat de 320 m² signifie que la surface totale de la construction projetée au sol ne doit pas dépasser cette valeur. Cela laisse 480 m² (800 - 320) d'espaces non bâtis sur la parcelle, qui pourront être occupés par des jardins, des allées non-imperméabilisées ou des terrasses de plain-pied.

Points de vigilance

Attention, les balcons, même à l'étage, comptent dans l'emprise au sol s'ils sont soutenus par des poteaux. Les simples débords de toiture ne sont généralement pas comptés. Vérifiez toujours le règlement du PLU qui peut contenir des dispositions spécifiques.

Points à retenir
  • L'emprise au sol (CES) limite l'étalement horizontal de la construction.
  • La formule est simple : Surface de la parcelle × CES.
  • C'est la première contrainte à vérifier pour positionner un projet sur un terrain.
Le saviez-vous ?

La notion d'emprise au sol a été renforcée par la loi ALURLoi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (2014), qui a modernisé de nombreuses règles d'urbanisme en France. de 2014 pour mieux lutter contre l'artificialisation des solsTransformation d'un sol naturel, agricole ou forestier par des aménagements (bâtiments, routes...), le rendant imperméable et stérile., un enjeu écologique majeur.

FAQ
Un sous-sol compte-t-il dans l'emprise au sol ?

Non, l'emprise au sol ne concerne que les volumes qui émergent du terrain naturel. Un sous-sol entièrement enterré n'est pas comptabilisé.

Résultat Final
L'emprise au sol maximale autorisée sur la parcelle est de 320 m².
A vous de jouer

Quelle serait l'emprise au sol maximale pour une parcelle de 1200 m² avec un CES de 0.25 ?

Question 2 : Calculer la surface de plancher maximale constructible sur la parcelle.

Principe

Ici, on ne s'intéresse plus seulement à l'empreinte au sol, mais à la surface totale de tous les étages que l'on peut construire. C'est une contrainte de densité "verticale" qui définit le volume total de construction autorisé.

Mini-Cours

La Surface de Plancher (SDP) est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts, calculée à partir du nu intérieur des façadesLa surface est mesurée à l'intérieur des murs de façade, sans compter leur épaisseur.. On en déduit certaines surfaces comme les garages, les combles non aménageables, ou les locaux techniques. C'est la surface de référence pour la plupart des autorisations d'urbanisme.

Remarque Pédagogique

Le COS est l'outil historique de la planification urbaine en France pour maîtriser la densité. Bien qu'il ait été supprimé comme règle nationale par la loi ALUR, de nombreux PLU continuent de l'utiliser. Il est donc essentiel de savoir le manipuler.

Normes

La définition de la surface de plancher est donnée par le Code de l'urbanisme (Articles L. 112-1 et R. 112-2). Le COS, lui, est une règle spécifique au règlement du PLU de la zone concernée.

Formule(s)

Formule de la Surface de Plancher Maximale

\[ \text{Surface de Plancher}_{\text{max}} = \text{Surface}_{\text{parcelle}} \times \text{COS} \]
Hypothèses

Nous considérons que le COS de 0.6 s'applique à l'ensemble de la parcelle et qu'il n'y a pas de règles dérogatoires dans le PLU.

Donnée(s)
  • Surface de la parcelle = 800 m²
  • COS = 0.6
Astuces

Si un PLU ne mentionne pas de COS, cela ne veut pas dire que vous pouvez construire à l'infini ! D'autres règles (hauteur, emprise, prospectsRègles de distance minimale à respecter entre les bâtiments, ou entre un bâtiment et la limite de la parcelle, pour garantir l'intimité et l'ensoleillement.) viendront limiter de facto la surface constructible.

Schéma (Avant les calculs)
Volume de droits à construire
? m²
Calcul(s)

Application de la formule

\[ \begin{aligned} \text{Surface de Plancher}_{\text{max}} &= 800 \, \text{m²} \times 0.6 \\ &= 480 \, \text{m²} \end{aligned} \]
Schéma (Après les calculs)
Volume de droits à construire
Total SDP = 480 m²
Réflexions

Vous avez le droit de construire un total de 480 m² de planchers. Vous pouvez répartir cette surface sur un ou plusieurs niveaux, à condition de toujours respecter l'emprise au sol maximale de 320 m².

Points de vigilance

Ne confondez pas l'emprise au sol et la surface de plancher. Une maison peut avoir une petite emprise au sol (100 m²) mais une grande surface de plancher (300 m² sur 3 niveaux) et inversement.

Points à retenir
  • Le COS limite la densité de construction (la somme des surfaces des étages).
  • La formule est : Surface de la parcelle × COS.
  • La surface de plancher est la référence pour le calcul des taxes d'urbanisme.
Le saviez-vous ?

Le COS a été créé en 1958 pour encadrer la reconstruction et l'urbanisation rapide de l'après-guerre. Son objectif était d'éviter une densification excessive des villes.

FAQ
Un garage est-il inclus dans la surface de plancher ?

Non, les surfaces de stationnement closes et couvertes sont déduites de la surface de plancher.

Résultat Final
La surface de plancher maximale constructible sur la parcelle est de 480 m².
A vous de jouer

Quelle serait la surface de plancher maximale pour une parcelle de 600 m² avec un COS de 0.8 ?

Question 3 : Proposer une répartition possible sur 2 niveaux (RDC et R+1) en respectant l'emprise au sol maximale.

Principe

Il s'agit de faire un premier arbitrage architectural : comment répartir la surface de plancher autorisée sur plusieurs niveaux sans dépasser la surface au sol autorisée ? C'est un jeu d'équilibre entre l'étalement et la hauteur.

Mini-Cours

La conception architecturale consiste à optimiser un projet à l'intérieur des contraintes réglementaires. La contrainte la plus forte dicte souvent la forme du bâtiment. Si le CES est très faible et le COS élevé, le bâtiment sera probablement vertical. Si le CES est élevé et le COS faible, le bâtiment sera plus étalé.

Remarque Pédagogique

Face à plusieurs contraintes, identifiez toujours la plus limitante. C'est elle qui dimensionnera votre projet. Ici, nous allons voir quelle contrainte (CES ou COS) est la plus forte pour un bâtiment de 2 niveaux.

Normes

Il n'y a pas de norme spécifique pour cette question, il s'agit d'une application logique des règles du PLU déjà citées.

Formule(s)

Pas de nouvelle formule, mais une mise en équation des contraintes.

Hypothèses

Nous supposons que les deux niveaux (RDC et R+1) ont la même surface et donc la même emprise au sol. C'est le cas le plus simple d'un bâtiment "cubique".

Donnée(s)
  • Emprise au Sol Max = 320 m²
  • Surface de Plancher Max = 480 m²
Astuces

Pour un bâtiment de 'N' étages de même surface, la surface maximale de chaque étage est le minimum entre (Emprise au Sol Max) et (Surface de Plancher Max / N).

Schéma (Avant les calculs)
Bâtiment à 2 niveaux égaux
RDC : ? m²R+1 : ? m²
Calcul(s)

Vérification de la contrainte d'emprise au sol

\[ S_{\text{RDC}} \le 320 \, \text{m²} \]

Vérification de la contrainte de surface de plancher

\[ \begin{aligned} S_{\text{RDC}} + S_{\text{R+1}} &\le 480 \, \text{m²} \\ 2 \times S_{\text{RDC}} &\le 480 \, \text{m²} \\ S_{\text{RDC}} &\le 240 \, \text{m²} \end{aligned} \]

La condition la plus restrictive est donc \(S_{\text{RDC}} \le 240 \, \text{m²}\).

Schéma (Après les calculs)
Proposition de construction
RDC : 240 m²R+1 : 240 m²Emprise au sol = 240 m² (OK < 320 m²)Surface Plancher = 480 m² (OK = 480 m²)
Réflexions

Pour maximiser la surface de plancher sur 2 niveaux égaux, la contrainte du COS est la plus forte. Elle nous oblige à limiter notre emprise au sol à 240 m², bien en deçà des 320 m² autorisés par le CES.

Points de vigilance

Un projet doit respecter TOUTES les règles du PLU simultanément. Ce n'est pas parce que vous respectez le CES que vous pouvez ignorer le COS, et vice-versa.

Points à retenir
  • La conception d'un projet est un processus d'optimisation sous contraintes multiples.
  • Il faut identifier la règle la plus contraignante pour dimensionner le projet.
Le saviez-vous ?

Les architectes utilisent des logiciels de CAO (Conception Assistée par Ordinateur) qui intègrent directement les règles du PLU. Ils peuvent ainsi visualiser en temps réel si leur projet est conforme lorsqu'ils modifient ses dimensions.

FAQ
Aurait-on pu faire un RDC plus grand que l'étage ?

Oui, absolument. Par exemple, un RDC de 300 m² et un étage de 180 m². L'emprise au sol serait de 300 m² (< 320 m²) et la surface de plancher de 480 m² (= 480 m²). Toutes les règles seraient respectées.

Résultat Final
Une solution possible est une construction avec une emprise au sol de 240 m², comprenant un rez-de-chaussée de 240 m² et un premier étage de 240 m², pour une surface de plancher totale de 480 m².
A vous de jouer

Avec une emprise max de 150 m² et une surface de plancher max de 400 m², quelle est l'emprise maximale pour un bâtiment de 3 niveaux égaux ?

Question 4 : Si chaque niveau a une hauteur de 3 mètres, combien d'étages pouvez-vous construire au maximum en respectant la hauteur maximale autorisée ?

Principe

Cette question introduit une contrainte physique de hauteur, indépendante des ratios de surface. Le PLU limite la hauteur des bâtiments pour préserver le paysage urbain, l'ensoleillement, etc.

Mini-Cours

La hauteur d'une construction se mesure généralement à partir du terrain naturel jusqu'au point le plus haut du bâtiment (hors cheminées ou éléments techniques mineurs). Pour un toit en pente, on mesure souvent à l'égout du toit ou au faîtage, selon les règles précises du PLU.

Remarque Pédagogique

La hauteur est une contrainte très visuelle et impactante pour le voisinage. C'est une règle simple à calculer, mais dont les conséquences sur le projet sont majeures. Elle peut limiter le nombre d'étages et donc la surface de plancher réalisable, même si le COS en autoriserait plus.

Normes

La méthode de mesure de la hauteur est définie dans le règlement du PLU. Il est crucial de se référer à cet article pour savoir exactement comment mesurer (par rapport à la rue, au terrain naturel, etc.).

Formule(s)

Formule du Nombre d'Étages Maximum

\[ \text{Nombre d'étages}_{\text{max}} = \left\lfloor \frac{\text{Hauteur}_{\text{max}}}{\text{Hauteur}_{\text{niveau}}} \right\rfloor \]
Hypothèses

Nous supposons que la hauteur de 3m par niveau inclut l'épaisseur du plancher et que la mesure se fait simplement du sol au sommet du dernier plancher.

Donnée(s)
  • Hauteur maximale autorisée = 9 m
  • Hauteur par niveau = 3 m
Astuces

Pas d'astuce particulière, le calcul est direct.

Schéma (Avant les calculs)
Contrainte de hauteur
H max = 9m
Calcul(s)

Application de la formule

\[ \begin{aligned} \text{Nombre d'étages}_{\text{max}} &= \frac{9 \, \text{m}}{3 \, \text{m}} \\ &= 3 \end{aligned} \]
Schéma (Après les calculs)
Nombre de niveaux possibles
RDC (3m)R+1 (3m)R+2 (3m)Total = 9m
Réflexions

La hauteur autorisée permet de construire jusqu'à 3 niveaux (un rez-de-chaussée et deux étages, R+2). Cependant, il faut toujours vérifier si cela est compatible avec la surface de plancher maximale autorisée par le COS. Dans notre cas, 3 niveaux de 160 m² chacun (pour respecter le COS de 480 m²) sont possibles.

Points de vigilance

La hauteur d'un bâtiment n'est pas toujours simple à calculer. Les toits en pente, les acrotères (murets en toiture-terrasse) ou les terrains en pente peuvent complexifier la mesure. Référez-vous toujours au schéma explicatif du règlement du PLU.

Points à retenir
  • La hauteur est une contrainte verticale absolue, exprimée en mètres.
  • Elle peut limiter le nombre d'étages réalisables.
Le saviez-vous ?

À Paris, la hauteur des immeubles haussmanniens était réglementée par la largeur de la rue. Un immeuble ne pouvait pas être plus haut que la distance entre les façades, garantissant ainsi un bon ensoleillement de l'espace public.

FAQ
Un grenier compte-t-il comme un étage ?

Cela dépend de sa hauteur. Si la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, il n'est pas compté dans la surface de plancher, mais sa hauteur extérieure est bien comptée dans la hauteur totale du bâtiment.

Résultat Final
Il est possible de construire au maximum 3 niveaux (RDC + 2 étages) en respectant la contrainte de hauteur.
A vous de jouer

Avec une hauteur max de 12.5 m et des niveaux de 2.5 m, combien d'étages peut-on construire ?

Question 5 : Quelle est la surface minimale d'espaces verts à conserver sur la parcelle ? Est-ce compatible avec l'emprise au sol maximale ?

Principe

Le PLU impose souvent de conserver une partie du terrain en espaces verts perméables pour la gestion des eaux de pluie et la qualité du cadre de vie. Cette contrainte limite indirectement la surface constructible et les surfaces imperméabilisées (terrasses, allées).

Mini-Cours

Le Coefficient d'Espaces Verts (CEV) garantit qu'une portion du terrain reste "naturelle". Ces espaces doivent être plantés et perméables (laisser l'eau s'infiltrer). Une allée en gravier peut être considérée comme perméable, mais une terrasse en béton ne l'est pas. La surface restante après déduction de l'emprise au sol doit être suffisante pour accueillir ces espaces verts obligatoires.

Remarque Pédagogique

Pensez à la parcelle comme un gâteau. Le CES vous dit quelle part maximale vous pouvez "manger" avec la construction. Le CEV vous dit quelle part minimale vous devez laisser en "verdure". Le reste peut être utilisé pour des aménagements comme des terrasses ou des allées.

Normes

Le CEV est une création des PLU modernes, encouragée par les lois environnementales comme la loi ALUR et la loi Climat et Résilience pour lutter contre l'artificialisation des sols.

Formule(s)

Formule de la Surface d'Espaces Verts Minimale

\[ \text{Surface d'Espaces Verts}_{\text{min}} = \text{Surface}_{\text{parcelle}} \times \text{CEV} \]
Hypothèses

Nous considérons que les "espaces verts" correspondent à des surfaces en pleine terre, plantées d'herbe ou d'arbres.

Donnée(s)
  • Surface de la parcelle = 800 m²
  • Coefficient d'Espaces Verts (CEV) = 0.3
  • Emprise au Sol Max (calculée) = 320 m²
Astuces

Vérifiez toujours que (CES + CEV) est inférieur à 1. Si ce n'est pas le cas, il y a probablement une erreur dans le règlement du PLU, car il serait impossible de respecter les deux règles.

Schéma (Avant les calculs)
Répartition de la parcelle
Emprise Max
320 m²Espaces Verts
? m²Reste
? m²
Calcul(s)

Calcul de la surface d'espaces verts

\[ \begin{aligned} \text{Surface Espaces Verts}_{\text{min}} &= 800 \, \text{m²} \times 0.3 \\ &= 240 \, \text{m²} \end{aligned} \]

Calcul de la surface non-bâtie

\[ \begin{aligned} \text{Surface non-bâtie} &= \text{Surface}_{\text{parcelle}} - \text{Emprise au Sol}_{\text{max}} \\ &= 800 \, \text{m²} - 320 \, \text{m²} \\ &= 480 \, \text{m²} \end{aligned} \]
Schéma (Après les calculs)
Compatibilité des surfaces
Emprise Max
320 m²Espaces Verts
Min: 240 m²Reste
240 m²
Réflexions

Nous devons conserver au minimum 240 m² d'espaces verts. Avec une emprise au sol maximale de 320 m², il nous reste 480 m² de terrain non bâti. Cette surface est largement suffisante (480 m² > 240 m²) pour aménager les espaces verts requis. La contrainte est donc respectée.

Points de vigilance

Les surfaces imperméabilisées (terrasse béton, allée goudronnée) ne comptent pas comme des espaces verts. Elles sont comptabilisées dans la surface "non-bâtie" mais pas dans la surface "d'espaces verts".

Points à retenir
  • Le CEV impose un minimum de surface perméable et plantée.
  • Il se calcule en multipliant la surface de la parcelle par le CEV.
  • Il faut vérifier que la surface non bâtie est suffisante pour accueillir ces espaces verts.
Le saviez-vous ?

De plus en plus de villes encouragent ou obligent la création de toitures végétalisées. Selon les PLU, ces toitures peuvent parfois être comptabilisées dans le calcul des espaces verts, car elles participent à la gestion de l'eau et à la biodiversité.

FAQ

Aucune FAQ spécifique pour cette question.

Résultat Final
Il faut conserver une surface minimale de 240 m² d'espaces verts. Ceci est compatible avec l'emprise au sol maximale autorisée.
A vous de jouer

Sur un terrain de 500 m² avec un CEV de 0.5, quelle est la surface d'espaces verts minimale à conserver ?

Question 6 : En tenant compte de toutes les contraintes, quelle est la surface de plancher maximale que vous pouvez réellement construire si vous optez pour l'emprise au sol maximale de 320 m² ?

Principe

Cette question de synthèse oblige à croiser les différentes règles. Si l'on choisit d'utiliser toute l'emprise au sol autorisée, comment cela affecte-t-il la répartition des surfaces sur les étages, tout en restant dans la limite de la surface de plancher totale ?

Mini-Cours

Un projet immobilier est un puzzle où chaque pièce (chaque règle du PLU) doit s'emboîter parfaitement. La solution optimale est celle qui maximise la surface de plancher (la valeur économique du projet) tout en respectant l'ensemble des contraintes (CES, COS, hauteur, CEV, prospects, etc.).

Remarque Pédagogique

C'est l'étape finale de la "faisabilité réglementaire". On a tous les chiffres, il faut maintenant les assembler pour voir ce qui est concrètement réalisable. C'est ici que l'on voit que les règles interagissent entre elles.

Normes

Il s'agit de l'application combinée de toutes les règles du PLU précédemment mentionnées.

Formule(s)

Pas de nouvelle formule, mais une comparaison des limites.

Hypothèses

Nous partons du postulat que le constructeur souhaite maximiser son emprise au sol, peut-être pour avoir un très grand rez-de-chaussée.

Donnée(s)
  • Emprise au Sol choisie = 320 m²
  • Surface de Plancher Maximale (COS) = 480 m²
  • Nombre de niveaux max (hauteur) = 3
Astuces

Pas d'astuce, il s'agit d'une simple soustraction pour voir ce qu'il "reste" comme droits à construire à l'étage.

Schéma (Avant les calculs)
Répartition à trouver
RDC : 320 m²? m²
Calcul(s)

Calcul de la surface de plancher restante pour les étages

\[ \begin{aligned} \text{Surface restante} &= \text{Surface Plancher}_{\text{max}} - \text{Surface}_{\text{RDC}} \\ &= 480 \, \text{m²} - 320 \, \text{m²} \\ &= 160 \, \text{m²} \end{aligned} \]
Schéma (Après les calculs)
Configuration avec Emprise au Sol Maximale
RDC : 320 m²R+1 : 160 m²Emprise au sol = 320 m² (OK = 320 m²)Surface Plancher = 480 m² (OK = 480 m²)
Réflexions

En choisissant la plus grande emprise au sol possible (320 m²), on "consomme" une grande partie de la surface de plancher autorisée dès le RDC. Il ne reste alors que 160 m² pour le ou les étages supérieurs. Ce choix architectural (un RDC très étalé) est donc possible et respecte toutes les règles.

Points de vigilance

Attention, même si la hauteur autorise 3 niveaux, le COS, lui, ne le permet pas avec cette emprise au sol. Si on faisait 3 niveaux de 160 m² (pour respecter le COS), on dépasserait la hauteur. Si on faisait 3 niveaux de 100 m² (pour respecter la hauteur), on n'utiliserait pas tout le COS. L'optimisation est un art du compromis.

Points à retenir
  • Toutes les règles du PLU doivent être respectées simultanément.
  • Un choix architectural (comme maximiser l'emprise au sol) a des conséquences sur les autres paramètres (comme la surface des étages).
Le saviez-vous ?

Dans les zones très denses, les promoteurs achètent parfois des "droits à construire" à des voisins. Par exemple, si un voisin n'a pas utilisé tout son COS, il peut, dans certains cas très encadrés, le "vendre" à la parcelle adjacente, permettant une construction plus grande.

FAQ

Aucune FAQ spécifique pour cette question.

Résultat Final
En utilisant l'emprise au sol maximale de 320 m², il est possible de construire une surface de plancher totale de 480 m², par exemple avec un RDC de 320 m² et un étage de 160 m².
A vous de jouer

Avec une emprise max de 200 m² et une surface de plancher max de 350 m², si vous faites un RDC de 200 m², combien de m² reste-t-il pour le R+1 ?

Outil Interactif : Simulateur de Droit à Construire

Utilisez cet outil pour voir comment la surface de la parcelle et le CES influencent l'emprise au sol maximale.

Paramètres d'Entrée
800 m²
0.4
Résultats Clés
Emprise au Sol Max (m²) -
Surface non-bâtie (m²) -

Quiz Final : Testez vos connaissances

1. Qu'est-ce que le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) ?

2. Sur une parcelle de 1000 m² avec un COS de 0.5, quelle est la surface de plancher maximale ?

3. Si l'emprise au sol max est de 200 m² et la surface de plancher max de 600 m², combien d'étages de 200 m² peut-on construire au maximum ?

4. Quel document fixe les règles du CES et du COS ?

5. Une piscine est-elle comptabilisée dans l'emprise au sol ?

Emprise au Sol
Projection verticale du volume d'une construction, tous débords et surplombs inclus. C'est la surface du terrain qui est architecturalement occupée par le bâtiment.
Surface de Plancher
Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m. Elle sert à mesurer la densité de la construction.
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Document de planification urbaine qui, à l'échelle d'une commune ou d'un groupement de communes, établit un projet global d'urbanisme et fixe les règles d'utilisation des sols.
Calcul de la Surface Constructible en Urbanisme

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