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Calcul de la Surface Constructible

Calcul de la Surface Constructible en Urbanisme

Calcul de la Surface Constructible en Urbanisme

Comprendre le Calcul de la Surface Constructible

La surface constructible sur un terrain est une notion clé en urbanisme, déterminée par les règles édictées dans les documents de planification locaux, tels que le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Elle définit la quantité maximale de construction autorisée sur une parcelle. Plusieurs coefficients sont utilisés pour la calculer, notamment le Coefficient d'Occupation du Sol (COS), qui limite la surface de plancher totale par rapport à la superficie du terrain, et le Coefficient d'Emprise au Sol (CES), qui limite la portion du terrain pouvant être occupée par la projection verticale des bâtiments. Ces règles visent à maîtriser la densité urbaine, à préserver des espaces libres et à assurer une insertion harmonieuse des constructions dans leur environnement.

Données de l'étude

On étudie la constructibilité d'une parcelle de terrain pour un projet résidentiel.

Caractéristiques de la parcelle et de la réglementation :

  • Superficie de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\)) : \(2500 \, \text{m}^2\)
  • Règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour la zone concernée :
    • Coefficient d'Occupation du Sol (COS) maximal : \(0.6\)
    • Coefficient d'Emprise au Sol (CES) maximal : \(40\%\) (soit 0.40)
  • Le projet envisage la construction de plusieurs bâtiments.

Hypothèses :

  • La totalité de la parcelle est considérée comme l'assiette du projet pour le calcul du COS et du CES.
  • Les définitions de la surface de plancher et de l'emprise au sol sont celles couramment admises en urbanisme.

Schéma : Parcelle et indicateurs de constructibilité
{/* */} Parcelle (S_parcelle) {/* */} Emprise au Sol (CES x S_parcelle) {/* */} Surface de Plancher (max) (COS x S_parcelle) Calcul de la Surface Constructible

Schéma illustrant une parcelle et les concepts de surface de plancher et d'emprise au sol.

Questions à traiter

  1. Calculer la surface de plancher maximale (\(S_{\text{plancher_max}}\)) constructible sur la parcelle en application du COS.
  2. Calculer l'emprise au sol maximale (\(E_{\text{sol_max}}\)) autorisée sur la parcelle en application du CES.
  3. Un promoteur souhaite construire des bâtiments ayant une emprise au sol totale de \(950 \, \text{m}^2\). Ce projet respecte-t-il le CES maximal autorisé ?
  4. Si ce même projet (avec une emprise au sol de \(950 \, \text{m}^2\)) comporte en moyenne 3 niveaux (RDC + 2 étages) sur toute son emprise, quelle serait la surface de plancher développée ? Cette surface de plancher respecterait-elle le COS maximal autorisé ?
  5. Si l'on souhaite maximiser la surface de plancher tout en respectant le COS, et que les bâtiments ont une emprise au sol égale à l'emprise au sol maximale autorisée (\(E_{\text{sol_max}}\)), combien de niveaux en moyenne pourraient avoir ces bâtiments ?

Correction : Calcul de la Surface Constructible

Question 1 : Surface de Plancher Maximale (\(S_{\text{plancher_max}}\))

Principe :

La surface de plancher maximale constructible est le produit de la superficie de la parcelle par le Coefficient d'Occupation du Sol (COS) maximal autorisé.

Formule(s) utilisée(s) :
\[S_{\text{plancher_max}} = S_{\text{parcelle}} \times \text{COS}_{\text{max}}\]
Données spécifiques :
  • Superficie de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\)) : \(2500 \, \text{m}^2\)
  • COS maximal (\(\text{COS}_{\text{max}}\)) : \(0.6\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} S_{\text{plancher_max}} &= 2500 \, \text{m}^2 \times 0.6 \\ &= 1500 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 1 : La surface de plancher maximale constructible sur la parcelle est \(S_{\text{plancher_max}} = 1500 \, \text{m}^2\).

Question 2 : Emprise au Sol Maximale (\(E_{\text{sol_max}}\))

Principe :

L'emprise au sol maximale autorisée est le produit de la superficie de la parcelle par le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) maximal autorisé.

Formule(s) utilisée(s) :
\[E_{\text{sol_max}} = S_{\text{parcelle}} \times \text{CES}_{\text{max}}\]
Données spécifiques :
  • Superficie de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\)) : \(2500 \, \text{m}^2\)
  • CES maximal (\(\text{CES}_{\text{max}}\)) : \(40\% = 0.40\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} E_{\text{sol_max}} &= 2500 \, \text{m}^2 \times 0.40 \\ &= 1000 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 2 : L'emprise au sol maximale autorisée sur la parcelle est \(E_{\text{sol_max}} = 1000 \, \text{m}^2\).

Question 3 : Conformité du Projet (Emprise au Sol)

Principe :

On compare l'emprise au sol du projet à l'emprise au sol maximale autorisée.

Données spécifiques :
  • Emprise au sol du projet (\(E_{\text{sol_projet}}\)) : \(950 \, \text{m}^2\)
  • Emprise au sol maximale autorisée (\(E_{\text{sol_max}}\)) : \(1000 \, \text{m}^2\)
Comparaison :
\[950 \, \text{m}^2 \leq 1000 \, \text{m}^2\]

L'emprise au sol du projet est inférieure ou égale à l'emprise au sol maximale autorisée.

Résultat Question 3 : Oui, le projet avec une emprise au sol de \(950 \, \text{m}^2\) respecte le CES maximal autorisé.

Quiz Intermédiaire 1 : Si le CES est de 30% sur une parcelle de 2000 m², l'emprise au sol maximale est de :

Question 4 : Surface de Plancher du Projet et Conformité au COS

Principe :

La surface de plancher développée par le projet est le produit de son emprise au sol par le nombre moyen de niveaux. On compare ensuite cette surface à la surface de plancher maximale autorisée par le COS.

Formule(s) utilisée(s) :
\[S_{\text{plancher_projet}} = E_{\text{sol_projet}} \times \text{Nombre de niveaux}\]
Données spécifiques :
  • Emprise au sol du projet (\(E_{\text{sol_projet}}\)) : \(950 \, \text{m}^2\)
  • Nombre de niveaux : 3 (RDC + 2 étages)
  • Surface de plancher maximale autorisée (\(S_{\text{plancher_max}}\)) : \(1500 \, \text{m}^2\) (calculée à la Q1)
Calcul de la surface de plancher du projet :
\[ \begin{aligned} S_{\text{plancher_projet}} &= 950 \, \text{m}^2 \times 3 \\ &= 2850 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Comparaison avec \(S_{\text{plancher_max}}\) :
\[2850 \, \text{m}^2 > 1500 \, \text{m}^2\]

La surface de plancher du projet (\(2850 \, \text{m}^2\)) dépasse la surface de plancher maximale autorisée (\(1500 \, \text{m}^2\)).

Résultat Question 4 : La surface de plancher développée par le projet serait de \(2850 \, \text{m}^2\). Ce projet ne respecterait pas le COS maximal autorisé.

Question 5 : Nombre Moyen de Niveaux pour Maximiser la Surface de Plancher

Principe :

Si l'on utilise l'emprise au sol maximale autorisée (\(E_{\text{sol_max}}\)) et que l'on veut atteindre la surface de plancher maximale autorisée (\(S_{\text{plancher_max}}\)), le nombre moyen de niveaux est le rapport entre ces deux valeurs.

Formule(s) utilisée(s) :
\[\text{Nombre de niveaux moyen} = \frac{S_{\text{plancher_max}}}{E_{\text{sol_max}}}\]
Données spécifiques :
  • Surface de plancher maximale (\(S_{\text{plancher_max}}\)) : \(1500 \, \text{m}^2\)
  • Emprise au sol maximale (\(E_{\text{sol_max}}\)) : \(1000 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} \text{Nombre de niveaux moyen} &= \frac{1500 \, \text{m}^2}{1000 \, \text{m}^2} \\ &= 1.5 \end{aligned} \]

Cela signifie qu'en moyenne, les bâtiments pourraient avoir 1.5 niveaux sur l'ensemble de l'emprise au sol maximale. En pratique, cela pourrait se traduire par une partie des bâtiments en R+1 et une autre en RDC, ou d'autres configurations architecturales.

Résultat Question 5 : Pour maximiser la surface de plancher tout en respectant le COS et en utilisant l'emprise au sol maximale, les bâtiments pourraient avoir en moyenne \(1.5\) niveaux.

Quiz Intermédiaire 2 : Si le COS est de 0.5 et le CES de 0.25, quel est le nombre moyen maximal d'étages (en plus du RDC) si l'on maximise l'emprise au sol ?

Quiz Rapide : Testez vos connaissances (Récapitulatif)

1. Le Coefficient d'Occupation du Sol (COS) limite :

2. Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) est le rapport entre :

3. Si une parcelle de \(1000 \, \text{m}^2\) a un COS de 0.8, la surface de plancher maximale est :

Glossaire

Surface Constructible
Quantité de construction (généralement exprimée en surface de plancher) qu'il est possible de réaliser sur un terrain donné, en respectant les règles d'urbanisme.
Coefficient d'Occupation du Sol (COS)
Ratio qui fixe la densité de construction maximale autorisée sur un terrain en définissant la surface de plancher maximale constructible par rapport à la superficie de la parcelle. (Note : Le COS a été supprimé de la loi française pour les PLU, mais le concept de limitation de la surface de plancher par d'autres biais, comme le gabarit ou l'emprise, demeure).
Surface de Plancher (SDP)
Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction de certaines surfaces spécifiques (vides, trémies, locaux techniques, etc.).
Coefficient d'Emprise au Sol (CES)
Ratio qui fixe la part maximale de la superficie d'un terrain qui peut être occupée par la projection verticale du volume des constructions (tous débords et surplombs inclus, sauf exceptions).
Emprise au Sol
Surface au sol occupée par une construction, correspondant à la projection verticale de son volume extérieur.
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Document d'urbanisme qui établit le projet global d'urbanisme et d'aménagement d'une commune (ou d'un groupement de communes) et fixe en conséquence les règles générales d'utilisation du sol.
Hectare (ha)
Unité de mesure de superficie équivalant à 10 000 mètres carrés.
Calcul de la Surface Constructible - Exercice d'Application

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