Études de cas pratique

EGC

Évaluation de l’Implantation d’un Bâtiment

Évaluation de l’Implantation d’un Bâtiment en Urbanisme

Évaluation de l’Implantation d’un Bâtiment

Comprendre l'Implantation des Bâtiments et les Règles d'Urbanisme

L'implantation d'un bâtiment sur une parcelle de terrain est une étape fondamentale de tout projet de construction. Elle est régie par des règles d'urbanisme précises, généralement définies dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou un document équivalent. Ces règles visent à assurer une insertion harmonieuse des constructions dans leur environnement, à préserver la qualité de vie des habitants, à gérer l'utilisation du sol et à anticiper les besoins futurs. Les principaux aspects réglementés concernent les reculs par rapport aux limites de propriété et aux voies, la hauteur maximale des constructions, l'emprise au sol, et la proportion d'espaces verts ou de pleine terre. Le respect de ces règles est impératif pour obtenir un permis de construire.

Données de l'étude

On étudie l'implantation d'un bâtiment d'habitation sur une parcelle rectangulaire.

Caractéristiques de la parcelle :

  • Façade sur rue : \(20 \, \text{m}\)
  • Profondeur de la parcelle : \(30 \, \text{m}\)

Caractéristiques du bâtiment projeté :

  • Forme en plan : Rectangulaire
  • Largeur du bâtiment (parallèle à la rue) : \(12 \, \text{m}\)
  • Profondeur du bâtiment (perpendiculaire à la rue) : \(15 \, \text{m}\)
  • Hauteur du bâtiment (\(H\)) : \(9 \, \text{m}\) (R+2)
  • Implantation prévue :
    • Recul par rapport à la rue (limite avant) : \(5 \, \text{m}\)
    • Recul par rapport à la limite latérale droite (vue de la rue) : \(3 \, \text{m}\)

Règles d'urbanisme (extrait d'un PLU fictif) :

  • Recul minimal par rapport à la rue : \(R_{\text{rue}} = 5 \, \text{m}\)
  • Recul minimal par rapport aux limites séparatives (latérales et de fond de parcelle) : \(R_{\text{limites}} = H/2\), avec un minimum absolu de \(3 \, \text{m}\).
  • Coefficient d'Emprise au Sol (CES) maximal : \(40\%\) de la surface de la parcelle.
  • Hauteur maximale des constructions : \(H_{\text{max}} = 10 \, \text{m}\).
  • Coefficient de Pleine Terre (CPT) minimal : \(30\%\) de la surface de la parcelle. On considère une allée d'accès imperméable de \(3 \, \text{m}\) de large sur \(5 \, \text{m}\) de long (depuis la rue jusqu'au bâtiment).
Schéma : Implantation du bâtiment sur la parcelle
Rue (Façade 20m) Profondeur 30m Bâtiment (12m x 15m) H = 9m Allée 5m 3m R.Lat.G? R.Arr? 12m 15m Fond de Parcelle

Plan d'implantation schématique du bâtiment sur la parcelle.

Questions à traiter

  1. Calculer la surface totale de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\)).
  2. Calculer la surface d'emprise au sol du bâtiment projeté (\(S_{\text{bâtiment}}\)).
  3. Vérifier si le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) du projet respecte la règle d'urbanisme.
  4. Calculer le recul minimal requis par rapport aux limites séparatives (latérales et de fond de parcelle) en fonction de la hauteur du bâtiment.
  5. Déterminer les reculs effectifs du bâtiment par rapport à la limite latérale gauche et à la limite de fond de parcelle.
  6. Vérifier la conformité du projet par rapport à toutes les règles de recul (rue, latérales, fond) et à la hauteur maximale autorisée.
  7. Calculer la surface de l'allée d'accès imperméable.
  8. Calculer la surface de pleine terre sur la parcelle et vérifier si le Coefficient de Pleine Terre (CPT) respecte la règle d'urbanisme.
  9. Si une des règles d'implantation (reculs, CES ou CPT) n'est pas respectée, proposer une modification simple du projet pour le rendre conforme (par exemple, réduire une dimension du bâtiment ou le déplacer).

Correction : Évaluation de l’Implantation d’un Bâtiment

Question 1 : Surface totale de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\))

Principe :

L'aire d'un rectangle est le produit de sa longueur par sa largeur.

Formule(s) utilisée(s) :
\[ S_{\text{parcelle}} = \text{Façade} \times \text{Profondeur} \]
Données spécifiques :
  • Façade sur rue : \(20 \, \text{m}\)
  • Profondeur de la parcelle : \(30 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} S_{\text{parcelle}} &= 20 \, \text{m} \times 30 \, \text{m} \\ &= 600 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 1 : La surface totale de la parcelle est \(S_{\text{parcelle}} = 600 \, \text{m}^2\).

Question 2 : Surface d'emprise au sol du bâtiment (\(S_{\text{bâtiment}}\))

Principe :

L'aire d'un rectangle est le produit de sa longueur par sa largeur.

Formule(s) utilisée(s) :
\[ S_{\text{bâtiment}} = \text{Largeur}_{\text{bâtiment}} \times \text{Profondeur}_{\text{bâtiment}} \]
Données spécifiques :
  • Largeur du bâtiment : \(12 \, \text{m}\)
  • Profondeur du bâtiment : \(15 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} S_{\text{bâtiment}} &= 12 \, \text{m} \times 15 \, \text{m} \\ &= 180 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 2 : La surface d'emprise au sol du bâtiment projeté est \(S_{\text{bâtiment}} = 180 \, \text{m}^2\).

Question 3 : Vérification du Coefficient d'Emprise au Sol (CES)

Principe :

Le CES est le rapport de la surface d'emprise au sol du bâtiment à la surface totale de la parcelle, exprimé en pourcentage.

Formule(s) utilisée(s) :
\[ \text{CES}_{\text{projet}} = \frac{S_{\text{bâtiment}}}{S_{\text{parcelle}}} \times 100\% \]
Données spécifiques :
  • \(S_{\text{bâtiment}} = 180 \, \text{m}^2\)
  • \(S_{\text{parcelle}} = 600 \, \text{m}^2\)
  • CES maximal autorisé : \(40\%\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} \text{CES}_{\text{projet}} &= \frac{180 \, \text{m}^2}{600 \, \text{m}^2} \times 100\% \\ &= 0.3 \times 100\% \\ &= 30\% \end{aligned} \]

Comparaison : \(30\% \leq 40\%\). Le projet respecte la règle du CES.

Résultat Question 3 : Le CES du projet est de \(30\%\), ce qui est inférieur au CES maximal autorisé de \(40\%\). Le projet est conforme sur ce point.

Question 4 : Calcul du recul minimal requis par rapport aux limites séparatives

Principe :

La règle est \(R_{\text{limites}} = H/2\), avec un minimum absolu de \(3 \, \text{m}\).

Données spécifiques :
  • Hauteur du bâtiment (\(H\)) : \(9 \, \text{m}\)
  • Minimum absolu : \(3 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ R_{\text{calculé}} = \frac{H}{2} = \frac{9 \, \text{m}}{2} = 4.5 \, \text{m} \]

Puisque \(4.5 \, \text{m} > 3 \, \text{m}\) (minimum absolu), le recul minimal requis est de \(4.5 \, \text{m}\).

Résultat Question 4 : Le recul minimal requis par rapport aux limites séparatives (latérales et de fond de parcelle) est de \(4.5 \, \text{m}\).

Question 5 : Détermination des reculs effectifs (latéral gauche et fond)

Principe :

Calculer les distances restantes entre le bâtiment et les limites de la parcelle.

Données spécifiques :
  • Façade sur rue (largeur parcelle) : \(20 \, \text{m}\)
  • Profondeur de la parcelle : \(30 \, \text{m}\)
  • Largeur du bâtiment : \(12 \, \text{m}\)
  • Profondeur du bâtiment : \(15 \, \text{m}\)
  • Recul par rapport à la rue : \(5 \, \text{m}\)
  • Recul par rapport à la limite latérale droite : \(3 \, \text{m}\)
Calcul :

Recul effectif latéral gauche (\(R_{\text{lat.gauche}}\)) :

\[ \begin{aligned} R_{\text{lat.gauche}} &= \text{Largeur}_{\text{parcelle}} - \text{Largeur}_{\text{bâtiment}} - R_{\text{lat.droite}} \\ &= 20 \, \text{m} - 12 \, \text{m} - 3 \, \text{m} \\ &= 5 \, \text{m} \end{aligned} \]

Recul effectif de fond de parcelle (\(R_{\text{fond}}\)) :

\[ \begin{aligned} R_{\text{fond}} &= \text{Profondeur}_{\text{parcelle}} - \text{Recul}_{\text{rue}} - \text{Profondeur}_{\text{bâtiment}} \\ &= 30 \, \text{m} - 5 \, \text{m} - 15 \, \text{m} \\ &= 10 \, \text{m} \end{aligned} \]
Résultat Question 5 :
  • Recul effectif latéral gauche : \(5 \, \text{m}\)
  • Recul effectif de fond de parcelle : \(10 \, \text{m}\)

Question 6 : Vérification de la conformité (reculs et hauteur)

Principe :

Comparer les reculs effectifs et la hauteur du bâtiment aux règles d'urbanisme.

Données spécifiques et règles :
  • Recul rue effectif : \(5 \, \text{m}\) (Règle : \(\geq 5 \, \text{m}\))
  • Recul latéral droit effectif : \(3 \, \text{m}\) (Règle : \(\geq 4.5 \, \text{m}\))
  • Recul latéral gauche effectif : \(5 \, \text{m}\) (Règle : \(\geq 4.5 \, \text{m}\))
  • Recul fond effectif : \(10 \, \text{m}\) (Règle : \(\geq 4.5 \, \text{m}\))
  • Hauteur bâtiment : \(9 \, \text{m}\) (Règle : \(\leq 10 \, \text{m}\))
Analyse de conformité :
  • Recul rue : \(5 \, \text{m} \geq 5 \, \text{m}\) \(\Rightarrow\) Conforme.
  • Recul latéral droit : \(3 \, \text{m} < 4.5 \, \text{m}\) \(\Rightarrow\) Non Conforme.
  • Recul latéral gauche : \(5 \, \text{m} \geq 4.5 \, \text{m}\) \(\Rightarrow\) Conforme.
  • Recul fond : \(10 \, \text{m} \geq 4.5 \, \text{m}\) \(\Rightarrow\) Conforme.
  • Hauteur : \(9 \, \text{m} \leq 10 \, \text{m}\) \(\Rightarrow\) Conforme.
Résultat Question 6 : Le projet est conforme pour le recul rue, le recul latéral gauche, le recul de fond et la hauteur. Cependant, il est non conforme pour le recul latéral droit (3 m effectif au lieu de 4.5 m requis).

Question 7 : Surface de l'allée et Coefficient de Pleine Terre (CPT)

Principe :

Calculer la surface imperméabilisée par l'allée, puis la surface totale imperméabilisée (bâtiment + allée). La surface de pleine terre est la surface de la parcelle moins la surface imperméabilisée. Le CPT est le rapport de la surface de pleine terre à la surface de la parcelle.

Formule(s) utilisée(s) :
\[ S_{\text{allée}} = L_{\text{allée}} \times l_{\text{allée}} \] \[ S_{\text{imperméable}} = S_{\text{bâtiment}} + S_{\text{allée}} \] \[ S_{\text{pleine terre}} = S_{\text{parcelle}} - S_{\text{imperméable}} \] \[ \text{CPT}_{\text{projet}} = \frac{S_{\text{pleine terre}}}{S_{\text{parcelle}}} \times 100\% \]
Données spécifiques :
  • \(S_{\text{parcelle}} = 600 \, \text{m}^2\)
  • \(S_{\text{bâtiment}} = 180 \, \text{m}^2\)
  • Allée : \(L_{\text{allée}} = 5 \, \text{m}\), \(l_{\text{allée}} = 3 \, \text{m}\)
  • CPT minimal requis : \(30\%\)
Calcul :

Surface de l'allée :

\[ S_{\text{allée}} = 5 \, \text{m} \times 3 \, \text{m} = 15 \, \text{m}^2 \]

Surface totale imperméabilisée :

\[ S_{\text{imperméable}} = 180 \, \text{m}^2 + 15 \, \text{m}^2 = 195 \, \text{m}^2 \]

Surface de pleine terre :

\[ S_{\text{pleine terre}} = 600 \, \text{m}^2 - 195 \, \text{m}^2 = 405 \, \text{m}^2 \]

Coefficient de Pleine Terre du projet :

\[ \begin{aligned} \text{CPT}_{\text{projet}} &= \frac{405 \, \text{m}^2}{600 \, \text{m}^2} \times 100\% \\ &= 0.675 \times 100\% \\ &= 67.5\% \end{aligned} \]

Comparaison : \(67.5\% \geq 30\%\). Le projet respecte la règle du CPT.

Résultat Question 7 : La surface de pleine terre est de \(405 \, \text{m}^2\), et le CPT du projet est de \(67.5\%\), ce qui est supérieur au minimum requis de \(30\%\). Le projet est conforme sur ce point.

Question 8 : Proposition de modification pour conformité

Principe :

Le principal point de non-conformité est le recul latéral droit (\(3 \, \text{m}\) au lieu de \(4.5 \, \text{m}\) requis). Il faut augmenter ce recul.

Proposition :

Pour rendre le projet conforme, on doit augmenter le recul latéral droit de \(1.5 \, \text{m}\) (pour passer de \(3 \, \text{m}\) à \(4.5 \, \text{m}\)). Cela peut se faire de plusieurs manières :

  1. Déplacer le bâtiment latéralement : Si le recul latéral gauche actuel (\(5 \, \text{m}\)) le permet, on peut décaler le bâtiment de \(1.5 \, \text{m}\) vers la gauche.
    • Nouveau recul latéral droit : \(3 \, \text{m} + 1.5 \, \text{m} = 4.5 \, \text{m}\) (Conforme)
    • Nouveau recul latéral gauche : \(5 \, \text{m} - 1.5 \, \text{m} = 3.5 \, \text{m}\). Ce nouveau recul serait alors non conforme (\(3.5 \, \text{m} < 4.5 \, \text{m}\)). Cette solution seule ne fonctionne donc pas.
  2. Réduire la largeur du bâtiment : Réduire la largeur du bâtiment de \(1.5 \, \text{m}\) (passer de \(12 \, \text{m}\) à \(10.5 \, \text{m}\)). Si la réduction est appliquée du côté droit, le recul droit devient \(3 \, \text{m} + 1.5 \, \text{m} = 4.5 \, \text{m}\).
    • Nouvelle largeur bâtiment : \(10.5 \, \text{m}\)
    • Nouvelle emprise au sol : \(10.5 \, \text{m} \times 15 \, \text{m} = 157.5 \, \text{m}^2\)
    • Nouveau CES : \((157.5 / 600) \times 100\% = 26.25\%\) (Toujours conforme)
    • Nouveau CPT (avec allée inchangée) : \(S_{\text{pleine terre}} = 600 - (157.5 + 15) = 600 - 172.5 = 427.5 \, \text{m}^2\). \(\text{CPT} = (427.5 / 600) \times 100\% = 71.25\%\) (Toujours conforme).
    • Les autres reculs (rue, fond, latéral gauche) ne seraient pas affectés négativement si le bâtiment est réduit symétriquement ou du côté droit.
    Cette solution semble viable.
  3. Combinaison : Déplacer légèrement le bâtiment vers la gauche ET réduire légèrement sa largeur. Par exemple, déplacer de \(0.75 \, \text{m}\) vers la gauche et réduire la largeur de \(0.75 \, \text{m}\).
    • Nouveau recul latéral droit : \(3 \, \text{m} + 0.75 \, \text{m} = 3.75 \, \text{m}\) (Toujours non conforme)
    • Il faudrait donc déplacer le bâtiment de \(1.5m\) vers la gauche, ce qui donne un recul latéral gauche de \(5m - 1.5m = 3.5m\), ce qui est inférieur au \(4.5m\) requis.
    • La solution la plus simple est de réduire la largeur du bâtiment de \(1.5m\) et de le centrer pour avoir \( (20 - 10.5) / 2 = 4.75m \) de recul de chaque côté.

La solution la plus directe sans affecter les autres conformités serait de réduire la largeur du bâtiment de \(1.5 \, \text{m}\), en la passant de \(12 \, \text{m}\) à \(10.5 \, \text{m}\). Si cette réduction est prise du côté droit, le recul droit devient \(3 \, \text{m} + 1.5 \, \text{m} = 4.5 \, \text{m}\), ce qui est conforme. Le recul gauche resterait à \(5 \, \text{m}\).

Résultat Question 8 : Une solution pour rendre le projet conforme serait de réduire la largeur du bâtiment de \(1.5 \, \text{m}\) (la faisant passer à \(10.5 \, \text{m}\)), en appliquant cette réduction du côté de la limite latérale droite. Cela porterait le recul latéral droit à \(4.5 \, \text{m}\).

Quiz Intermédiaire 1 : Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) est le rapport entre :

Quiz Rapide : Testez vos connaissances (Récapitulatif)

1. Les règles d'urbanisme concernant l'implantation des bâtiments visent principalement à :

2. Le recul d'un bâtiment par rapport à une limite de propriété est :

3. Un Coefficient de Pleine Terre (CPT) élevé sur une parcelle signifie :

Glossaire

Implantation
Positionnement et orientation d'une construction sur un terrain par rapport à ses limites, aux voies et aux autres constructions.
PLU (Plan Local d'Urbanisme)
Principal document de planification de l'urbanisme au niveau communal ou intercommunal en France. Il fixe les règles générales d'utilisation du sol.
Recul (ou Marge d'isolement)
Distance minimale imposée entre une construction et les limites de la parcelle (limites séparatives, alignement sur rue) ou d'autres constructions.
Emprise au Sol
Surface correspondant à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (sauf exceptions définies par le PLU).
Coefficient d'Emprise au Sol (CES)
Rapport entre la surface d'emprise au sol de la construction et la surface totale de la parcelle. Exprimé en pourcentage.
Coefficient de Pleine Terre (CPT)
Rapport entre la surface de terrain laissée en pleine terre (non construite, non imperméabilisée, permettant l'infiltration des eaux et la végétation) et la surface totale de la parcelle. Exprimé en pourcentage.
Alignement
Limite entre le domaine public (voie) et une propriété privée.
Limite Séparative
Limite entre deux propriétés privées contiguës ou entre une propriété privée et un domaine privé non affecté à une voie publique.
Évaluation de l’Implantation d’un Bâtiment - Exercice d'Application

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