Études de cas pratique

EGC

Calcul du COS pour un Nouveau Quartier

Calcul du Coefficient d'Occupation des Sols (COS) en Urbanisme

Calcul du Coefficient d'Occupation des Sols (COS)

Comprendre le Coefficient d'Occupation des Sols (COS)

Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) est un outil réglementaire d'urbanisme qui fixe la densité maximale de construction autorisée sur un terrain. Il est défini comme le rapport entre la surface de plancher maximale constructible et la superficie de la parcelle de terrain. Le COS est généralement fixé par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou un document d'urbanisme équivalent. Il permet aux collectivités de maîtriser le développement urbain, de préserver des espaces non bâtis, et de gérer la densité des constructions en fonction des capacités des infrastructures et des objectifs d'aménagement du territoire. Un COS de 0.4, par exemple, signifie que la surface de plancher constructible ne peut excéder 40% de la surface du terrain.

Données de l'étude

Une commune souhaite aménager un nouveau quartier sur un terrain disponible.

Caractéristiques du Terrain et Réglementation :

  • Superficie totale du terrain à aménager (\(S_{\text{terrain}}\)) : \(50\,000 \, \text{m}^2\) (soit 5 hectares)
  • Part de la superficie totale réservée aux espaces publics (voiries, espaces verts, équipements publics) : \(30\%\) de la superficie totale du terrain.
  • Coefficient d'Occupation des Sols (COS) applicable à la zone constructible (fixé par le PLU) : \(0.6\)

Programme envisagé (pour la question 5) :

  • Nombre de logements prévus : 200
  • Surface de plancher moyenne par logement : \(85 \, \text{m}^2\)
Schéma : Répartition d'un Terrain d'Aménagement
Terrain Total (S_terrain) Zone Constructible (S_constructible) Espaces Publics Répartition du Terrain

Illustration schématique de la division d'un terrain en zone constructible et espaces publics.

Questions à traiter

  1. Calculer la superficie réservée aux espaces publics (\(S_{\text{publics}}\)) en \(\text{m}^2\).
  2. Calculer la superficie nette constructible du terrain (\(S_{\text{constructible}}\)) en \(\text{m}^2\).
  3. Calculer la surface de plancher maximale (\(\text{SDP}_{\text{max}}\)) qui peut être construite sur ce quartier, en appliquant le COS à la superficie nette constructible.
  4. Si le promoteur souhaite construire 200 logements avec une surface de plancher moyenne de \(85 \, \text{m}^2\) par logement, quelle serait la surface de plancher totale nécessaire pour ces logements (\(\text{SDP}_{\text{logements}}\)) ?
  5. Le programme de logements envisagé (200 logements de \(85 \, \text{m}^2\) chacun) respecte-t-il la \(\text{SDP}_{\text{max}}\) autorisée par le COS ? Justifier.
  6. Si le COS était de 0.4 au lieu de 0.6, quelle serait la nouvelle \(\text{SDP}_{\text{max}}\) ? Le programme de 200 logements serait-il toujours réalisable ?

Correction : Calcul du Coefficient d'Occupation des Sols

Question 1 : Superficie des Espaces Publics (\(S_{\text{publics}}\))

Principe :

La superficie des espaces publics est un pourcentage de la superficie totale du terrain.

Formule(s) utilisée(s) :
\[S_{\text{publics}} = S_{\text{terrain}} \times \text{Pourcentage}_{\text{publics}}\]
Données spécifiques :
  • \(S_{\text{terrain}} = 50\,000 \, \text{m}^2\)
  • \(\text{Pourcentage}_{\text{publics}} = 30\% = 0.30\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} S_{\text{publics}} &= 50\,000 \, \text{m}^2 \times 0.30 \\ &= 15\,000 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 1 : La superficie réservée aux espaces publics est de \(15\,000 \, \text{m}^2\).

Question 2 : Superficie Nette Constructible (\(S_{\text{constructible}}\))

Principe :

La superficie nette constructible est la superficie totale du terrain moins la superficie réservée aux espaces publics.

Formule(s) utilisée(s) :
\[S_{\text{constructible}} = S_{\text{terrain}} - S_{\text{publics}}\]
Données spécifiques :
  • \(S_{\text{terrain}} = 50\,000 \, \text{m}^2\)
  • \(S_{\text{publics}} = 15\,000 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} S_{\text{constructible}} &= 50\,000 \, \text{m}^2 - 15\,000 \, \text{m}^2 \\ &= 35\,000 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 2 : La superficie nette constructible du terrain est de \(35\,000 \, \text{m}^2\).

Question 3 : Surface de Plancher Maximale (\(\text{SDP}_{\text{max}}\))

Principe :

La surface de plancher maximale constructible est le produit de la superficie nette constructible par le Coefficient d'Occupation des Sols (COS).

Formule(s) utilisée(s) :
\[\text{SDP}_{\text{max}} = S_{\text{constructible}} \times \text{COS}\]
Données spécifiques :
  • \(S_{\text{constructible}} = 35\,000 \, \text{m}^2\)
  • \(\text{COS} = 0.6\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} \text{SDP}_{\text{max}} &= 35\,000 \, \text{m}^2 \times 0.6 \\ &= 21\,000 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 3 : La surface de plancher maximale constructible sur ce quartier est de \(21\,000 \, \text{m}^2\).

Quiz Intermédiaire 1 : Si le COS d'un terrain est de 0.5, cela signifie que :

Question 4 : Surface de Plancher Totale pour les Logements (\(\text{SDP}_{\text{logements}}\))

Principe :

La surface de plancher totale pour les logements est le produit du nombre de logements par la surface de plancher moyenne par logement.

Formule(s) utilisée(s) :
\[\text{SDP}_{\text{logements}} = N_{\text{logements,prévus}} \times \text{SDP}_{\text{moy/logement}}\]
Données spécifiques :
  • \(N_{\text{logements,prévus}} = 200\)
  • \(\text{SDP}_{\text{moy/logement}} = 85 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} \text{SDP}_{\text{logements}} &= 200 \times 85 \, \text{m}^2 \\ &= 17\,000 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 4 : La surface de plancher totale nécessaire pour les 200 logements est de \(17\,000 \, \text{m}^2\).

Question 5 : Conformité du Programme de Logements au COS

Principe :

On compare la surface de plancher nécessaire pour les logements (\(\text{SDP}_{\text{logements}}\)) à la surface de plancher maximale autorisée (\(\text{SDP}_{\text{max}}\)).

Données spécifiques :
  • \(\text{SDP}_{\text{logements}} = 17\,000 \, \text{m}^2\)
  • \(\text{SDP}_{\text{max}} = 21\,000 \, \text{m}^2\) (calculée avec COS = 0.6)
Comparaison et Conclusion :

\(17\,000 \, \text{m}^2 \le 21\,000 \, \text{m}^2\)

La surface de plancher nécessaire pour les logements est inférieure à la surface de plancher maximale autorisée par le COS de 0.6. Le programme de logements envisagé est donc conforme au COS.

Il resterait même une capacité constructible de \(21\,000 - 17\,000 = 4\,000 \, \text{m}^2\) de SDP pour d'autres usages ou une extension des logements.

Résultat Question 5 : Oui, le programme de 200 logements (nécessitant \(17\,000 \, \text{m}^2\) de SDP) respecte la \(\text{SDP}_{\text{max}}\) de \(21\,000 \, \text{m}^2\) autorisée par le COS de 0.6.

Question 6 : Nouvelle \(\text{SDP}_{\text{max}}\) avec COS = 0.4 et Faisabilité

Principe :

On recalcule la \(\text{SDP}_{\text{max}}\) avec le nouveau COS, puis on compare avec la \(\text{SDP}_{\text{logements}}\) nécessaire.

Données spécifiques :
  • \(S_{\text{constructible}} = 35\,000 \, \text{m}^2\)
  • Nouveau COS = 0.4
  • \(\text{SDP}_{\text{logements}} = 17\,000 \, \text{m}^2\)
Calcul de la nouvelle \(\text{SDP}_{\text{max}}\) :
\[ \begin{aligned} \text{SDP}_{\text{max, COS=0.4}} &= 35\,000 \, \text{m}^2 \times 0.4 \\ &= 14\,000 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Comparaison et Faisabilité :

\( \text{SDP}_{\text{logements}} (17\,000 \, \text{m}^2) > \text{SDP}_{\text{max, COS=0.4}} (14\,000 \, \text{m}^2) \)

La surface de plancher nécessaire pour les 200 logements (\(17\,000 \, \text{m}^2\)) est supérieure à la surface de plancher maximale autorisée avec un COS de 0.4 (\(14\,000 \, \text{m}^2\)).

Résultat Question 6 : Avec un COS de 0.4, la nouvelle \(\text{SDP}_{\text{max}}\) serait de \(14\,000 \, \text{m}^2\). Le programme de 200 logements nécessitant \(17\,000 \, \text{m}^2\) ne serait donc plus réalisable.

Quiz Intermédiaire 2 : Si la superficie totale d'un terrain augmente, mais que le pourcentage réservé aux espaces publics et le COS restent les mêmes, la SDP maximale constructible :

Quiz Rapide : Testez vos connaissances (Récapitulatif)

1. Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) est le rapport entre :

2. Un COS plus élevé permet généralement :

3. La "superficie nette constructible" d'un grand terrain d'aménagement est généralement :

Glossaire

Coefficient d'Occupation des Sols (COS)
Rapport fixant la densité de construction maximale autorisée sur un terrain. Il détermine la surface de plancher maximale constructible par rapport à la superficie du terrain.
Surface de Plancher (SDP)
Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades.
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Document d'urbanisme qui établit le projet global d'urbanisme et d'aménagement d'une commune (ou d'un groupement de communes) et fixe en conséquence les règles générales d'utilisation du sol.
Superficie Constructible (ou Nette)
Partie d'un terrain sur laquelle les constructions sont autorisées, après déduction des espaces qui ne peuvent pas être bâtis (espaces publics, zones non aedificandi, etc.). C'est sur cette surface que s'applique généralement le COS.
Espaces Publics
Ensemble des espaces (voiries, places, parcs, jardins, équipements collectifs) affectés à l'usage de tous ou à des services publics dans une zone d'aménagement.
Calcul du COS - Exercice d'Application

Calcul du COS pour un Nouveau Quartier

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