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Calcul des Retraits Minimaux en Urbanisme

Calcul des Retraits Minimaux en Urbanisme

Calcul des Retraits Minimaux en Urbanisme

Comprendre les Règles d'Implantation des Constructions

En urbanisme, les règles de retrait (ou marges de recul) définissent les distances minimales qu'une construction doit respecter par rapport aux limites de propriété (latérales et arrière) et à l'alignement des voies publiques (retrait par rapport à la rue). Ces règles visent à assurer un cadre de vie de qualité en garantissant l'ensoleillement, l'intimité, la sécurité, l'accès, et une certaine harmonie esthétique du tissu urbain. Elles sont généralement définies dans les documents d'urbanisme locaux comme le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Cet exercice se concentre sur le calcul de la zone constructible d'un terrain en fonction de ces retraits.

Données de l'étude

Un propriétaire souhaite construire une maison sur un terrain rectangulaire.

Caractéristiques du terrain et règles de retrait :

Paramètre Valeur Symbole/Note
Largeur du terrain 20.0 \(\text{m}\) \(L_{\text{terrain}}\)
Profondeur du terrain 30.0 \(\text{m}\) \(P_{\text{terrain}}\)
Retrait minimal par rapport à la voie publique (façade avant) 5.0 \(\text{m}\) \(R_{\text{avant}}\)
Retrait minimal par rapport aux limites séparatives latérales 3.0 \(\text{m}\) de chaque côté \(R_{\text{latéral}}\)
Retrait minimal par rapport à la limite séparative de fond de parcelle 4.0 \(\text{m}\) \(R_{\text{arrière}}\)

Hypothèses : Le terrain est plat et de forme parfaitement rectangulaire. La voie publique est située sur un seul côté du terrain (façade avant).

Schéma : Terrain avec retraits et zone constructible
Voie Publique Terrain (L_terrain x P_terrain) R_avant 5m R_lat 3m R_lat 3m R_arr 4m Zone Constructible Largeur Terrain (20m) Profondeur Terrain (30m)

Illustration d'un terrain avec les retraits réglementaires et la zone constructible résultante.

Questions à traiter

  1. Calculer la largeur constructible (\(L_{\text{constr}}\)) du terrain.
  2. Calculer la profondeur constructible (\(P_{\text{constr}}\)) du terrain.
  3. Calculer la surface constructible maximale (\(A_{\text{constr}}\)) sur le terrain.
  4. Si le Plan Local d'Urbanisme (PLU) impose un Coefficient d'Emprise au Sol (CES) maximal de 0.30, quelle est la surface d'emprise au sol maximale autorisée pour ce terrain ? La surface constructible maximale calculée à la question 3 respecte-t-elle cette contrainte ?

Correction : Calcul des Retraits Minimaux

Question 1 : Largeur constructible (\(L_{\text{constr}}\))

Principe :

La largeur constructible est la largeur totale du terrain moins les retraits latéraux imposés de chaque côté.

Formule(s) utilisée(s) :
\[L_{\text{constr}} = L_{\text{terrain}} - 2 \times R_{\text{latéral}}\]
Données spécifiques :
  • Largeur du terrain (\(L_{\text{terrain}}\)) : \(20.0 \, \text{m}\)
  • Retrait latéral (\(R_{\text{latéral}}\)) : \(3.0 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} L_{\text{constr}} &= 20.0 \, \text{m} - 2 \times 3.0 \, \text{m} \\ &= 20.0 \, \text{m} - 6.0 \, \text{m} \\ &= 14.0 \, \text{m} \end{aligned} \]
Résultat Question 1 : La largeur constructible du terrain est \(L_{\text{constr}} = 14.0 \, \text{m}\).

Question 2 : Profondeur constructible (\(P_{\text{constr}}\))

Principe :

La profondeur constructible est la profondeur totale du terrain moins le retrait avant (par rapport à la voie) et le retrait arrière (par rapport à la limite de fond de parcelle).

Formule(s) utilisée(s) :
\[P_{\text{constr}} = P_{\text{terrain}} - R_{\text{avant}} - R_{\text{arrière}}\]
Données spécifiques :
  • Profondeur du terrain (\(P_{\text{terrain}}\)) : \(30.0 \, \text{m}\)
  • Retrait avant (\(R_{\text{avant}}\)) : \(5.0 \, \text{m}\)
  • Retrait arrière (\(R_{\text{arrière}}\)) : \(4.0 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} P_{\text{constr}} &= 30.0 \, \text{m} - 5.0 \, \text{m} - 4.0 \, \text{m} \\ &= 30.0 \, \text{m} - 9.0 \, \text{m} \\ &= 21.0 \, \text{m} \end{aligned} \]
Résultat Question 2 : La profondeur constructible du terrain est \(P_{\text{constr}} = 21.0 \, \text{m}\).

Question 3 : Surface constructible maximale (\(A_{\text{constr}}\))

Principe :

La surface constructible maximale est le produit de la largeur constructible par la profondeur constructible.

Formule(s) utilisée(s) :
\[A_{\text{constr}} = L_{\text{constr}} \times P_{\text{constr}}\]
Données spécifiques :
  • Largeur constructible (\(L_{\text{constr}}\)) : \(14.0 \, \text{m}\)
  • Profondeur constructible (\(P_{\text{constr}}\)) : \(21.0 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} A_{\text{constr}} &= 14.0 \, \text{m} \times 21.0 \, \text{m} \\ &= 294.0 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 3 : La surface constructible maximale sur le terrain est \(A_{\text{constr}} = 294.0 \, \text{m}^2\).

Quiz Intermédiaire 1 : Si le retrait avant (\(R_{\text{avant}}\)) augmente, la profondeur constructible :

Question 4 : Conformité au Coefficient d'Emprise au Sol (CES)

Principe :

Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) est le rapport entre la surface d'emprise au sol de la construction et la surface totale du terrain. La surface d'emprise au sol maximale autorisée est donc \(A_{\text{terrain totale}} \times \text{CES}_{\text{max}}\).

Formule(s) utilisée(s) :
\[A_{\text{terrain totale}} = L_{\text{terrain}} \times P_{\text{terrain}}\]
\[A_{\text{emprise max autorisée}} = A_{\text{terrain totale}} \times \text{CES}_{\text{max}}\]
Données spécifiques :
  • Largeur du terrain (\(L_{\text{terrain}}\)) : \(20.0 \, \text{m}\)
  • Profondeur du terrain (\(P_{\text{terrain}}\)) : \(30.0 \, \text{m}\)
  • CES maximal (\(\text{CES}_{\text{max}}\)) : \(0.30\)
  • Surface constructible maximale calculée (\(A_{\text{constr}}\)) : \(294.0 \, \text{m}^2\)
Calculs :

Surface totale du terrain :

\[ \begin{aligned} A_{\text{terrain totale}} &= 20.0 \, \text{m} \times 30.0 \, \text{m} \\ &= 600.0 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]

Surface d'emprise au sol maximale autorisée :

\[ \begin{aligned} A_{\text{emprise max autorisée}} &= 600.0 \, \text{m}^2 \times 0.30 \\ &= 180.0 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]

Comparaison :

La surface constructible maximale calculée en fonction des retraits est \(A_{\text{constr}} = 294.0 \, \text{m}^2\). La surface d'emprise au sol maximale autorisée par le CES est \(180.0 \, \text{m}^2\).

Puisque \(294.0 \, \text{m}^2 > 180.0 \, \text{m}^2\), la surface constructible maximale définie par les seuls retraits ne respecte pas la contrainte du CES. La construction devra donc avoir une emprise au sol maximale de \(180.0 \, \text{m}^2\), même si les retraits permettraient plus.

Résultat Question 4 : La surface d'emprise au sol maximale autorisée par le CES est de \(180.0 \, \text{m}^2\). La surface constructible maximale de \(294.0 \, \text{m}^2\) (définie par les retraits) dépasse cette limite. La construction devra donc se limiter à une emprise au sol de \(180.0 \, \text{m}^2\).

Quiz Rapide : Testez vos connaissances (Récapitulatif)

1. Les règles de retrait en urbanisme servent principalement à :

2. Si le retrait latéral d'un terrain est de 3m de chaque côté sur un terrain de 15m de large, la largeur constructible est de :

3. Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) :

Glossaire

Retrait (ou Marge de Recul)
Distance minimale imposée entre une construction et les limites d'un terrain (limites séparatives, alignement sur voie) ou entre constructions.
Alignement
Limite fixée par l'autorité administrative entre la voie publique et les propriétés riveraines.
Limite Séparative
Limite entre deux propriétés privées contiguës, ou entre une propriété privée et le domaine public (hors voirie).
Zone Constructible (ou Emprise Constructible)
Partie d'un terrain sur laquelle une construction peut être implantée, après application des règles de retrait et d'autres contraintes d'urbanisme.
Emprise au Sol
Surface correspondant à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (balcons, auvents, etc., selon les définitions du PLU).
Coefficient d'Emprise au Sol (CES)
Rapport entre la surface d'emprise au sol d'une construction et la superficie totale du terrain. Il est exprimé sous forme de pourcentage ou de coefficient (ex: 0.3 ou 30%).
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Principal document de planification de l'urbanisme au niveau communal ou intercommunal. Il fixe les règles générales d'utilisation du sol sur le territoire concerné.
Calcul des Retraits Minimaux - Application

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