Études de cas pratique

EGC

Déterminer si le projet est viable

Déterminer si le Projet est Viable en Gestion de Projet

Déterminer si le Projet est Viable en Gestion de Projet

Comprendre la Détermination de la Viabilité d'un Projet en Gestion de Projet

La détermination de la viabilité d'un projet est une étape critique avant tout engagement de ressources significatives. Elle consiste à évaluer si un projet est susceptible d'atteindre ses objectifs (financiers, techniques, sociaux, environnementaux) de manière satisfaisante et durable. L'analyse de viabilité financière compare les coûts d'investissement et d'exploitation prévus aux revenus ou bénéfices attendus sur une période donnée. Des indicateurs tels que le délai de récupération, la valeur actuelle nette (VAN), le taux de rendement interne (TRI) ou plus simplement le bénéfice net cumulé sont utilisés. Cependant, la viabilité ne se limite pas aux aspects financiers ; elle intègre également la faisabilité technique, l'acceptabilité sociale, l'impact environnemental et l'alignement avec les objectifs stratégiques de l'organisation.

Données de l'étude

Une entreprise envisage la construction d'un petit immeuble de bureaux destiné à la location. Une analyse de viabilité financière simplifiée sur 5 ans est requise.

Données Financières du Projet (en €) :

  • Coût d'acquisition du terrain : \(C_{\text{terrain}} = 120000 \, \text{€}\)
  • Coûts de conception et d'études techniques : \(C_{\text{études}} = 60000 \, \text{€}\)
  • Coûts de construction (matériaux, main-d'œuvre, équipements) : \(C_{\text{construction}} = 700000 \, \text{€}\)
  • Frais de permis et taxes diverses initiales : \(C_{\text{permis}} = 20000 \, \text{€}\)
  • Revenus locatifs annuels bruts estimés : \(R_{\text{locatif,annuel}} = 95000 \, \text{€/an}\)
  • Charges d'exploitation et de maintenance annuelles estimées (assurance, entretien, gestion, impôts fonciers) : \(C_{\text{O&M,annuel}} = 18000 \, \text{€/an}\)
  • Période d'analyse : 5 ans (on suppose que les revenus et charges d'exploitation sont constants sur cette période et qu'il n'y a pas de valeur résiduelle du bâtiment prise en compte pour simplifier).
Schéma Simplifié des Flux de Trésorerie du Projet
Temps An 0 - Invest. ... ... ... ... An 1 + RNE An 2 An 3 An 4 An 5 Flux de trésorerie simplifiés du projet.

Illustration des flux de trésorerie (investissement initial négatif, suivis des revenus nets d'exploitation positifs).

Questions à Traiter

  1. Calculer le Coût Total d'Investissement Initial (\(C_{\text{inv}}\)).
  2. Calculer les Revenus Nets d'Exploitation Annuels (\(RNE_{\text{annuel}}\)).
  3. Calculer le Flux de Trésorerie Net (\(FTN\)) pour chaque année de la période d'analyse (de l'année 0 à l'année 5).
  4. Calculer le Flux de Trésorerie Net Cumulé (\(FTNC\)) à la fin de chaque année, de l'année 1 à l'année 5.
  5. Déterminer le Délai de Récupération Simple du capital investi (en années).
  6. Calculer le Bénéfice Net Cumulé du projet à la fin de la 5ème année.
  7. Si le seuil de rentabilité minimal exigé par l'investisseur est un Délai de Récupération Simple inférieur ou égal à 10 ans et un Bénéfice Net Cumulé sur 5 ans d'au moins 50 000 €, le projet est-il viable selon ces critères financiers ?
  8. Quels autres facteurs non financiers (au moins trois) devraient être considérés pour évaluer la viabilité globale de ce projet de bâtiment commercial ?

Correction : Déterminer si le Projet est Viable en Gestion de Projet

Question 1 : Coût Total d'Investissement Initial (\(C_{\text{inv}}\))

Principe / Rappel Théorique :

Le Coût Total d'Investissement Initial est la somme de toutes les dépenses nécessaires pour mettre le projet en place avant qu'il ne commence à générer des revenus.

Formule(s) Clé(s) :
\[C_{\text{inv}} = C_{\text{terrain}} + C_{\text{études}} + C_{\text{construction}} + C_{\text{permis}}\]
Données Spécifiques pour cette Question :
  • Coût d'acquisition du terrain (\(C_{\text{terrain}}\)): \(120000 \, \text{€}\)
  • Coûts de conception et d'études (\(C_{\text{études}}\)): \(60000 \, \text{€}\)
  • Coûts de construction (\(C_{\text{construction}}\)): \(700000 \, \text{€}\)
  • Frais de permis et taxes (\(C_{\text{permis}}\)): \(20000 \, \text{€}\)
Calcul et Développement :
\[ \begin{aligned} C_{\text{inv}} &= 120000 + 60000 + 700000 + 20000 \\ &= 900000 \, \text{€} \end{aligned} \]
Résultat Question 1 : Le Coût Total d'Investissement Initial (\(C_{\text{inv}}\)) est de \(900000 \, \text{€}\).

Question 2 : Revenus Nets d'Exploitation Annuels (\(RNE_{\text{annuel}}\))

Principe / Rappel Théorique :

Les Revenus Nets d'Exploitation Annuels sont la différence entre les revenus locatifs annuels bruts et les charges d'exploitation et de maintenance annuelles.

Formule(s) Clé(s) :
\[RNE_{\text{annuel}} = R_{\text{locatif,annuel}} - C_{\text{O&M,annuel}}\]
Données Spécifiques pour cette Question :
  • Revenus locatifs annuels bruts (\(R_{\text{locatif,annuel}}\)): \(95000 \, \text{€/an}\)
  • Charges d'exploitation et de maintenance annuelles (\(C_{\text{O&M,annuel}}\)): \(18000 \, \text{€/an}\)
Calcul et Développement :
\[ \begin{aligned} RNE_{\text{annuel}} &= 95000 \, \text{€/an} - 18000 \, \text{€/an} \\ &= 77000 \, \text{€/an} \end{aligned} \]
Résultat Question 2 : Les Revenus Nets d'Exploitation Annuels (\(RNE_{\text{annuel}}\)) sont de \(77000 \, \text{€}\).

Question 3 : Flux de Trésorerie Net (\(FTN\)) pour chaque année

Principe / Rappel Théorique :

Le Flux de Trésorerie Net (ou Cash-Flow Net) pour une année donnée est la différence entre les encaissements et les décaissements de cette année. À l'année 0, il correspond à l'investissement initial (négatif). Pour les années suivantes, dans ce cas simplifié, il correspond aux Revenus Nets d'Exploitation Annuels.

Calcul et Développement :
  • \(FTN_{\text{Année 0}} = -C_{\text{inv}} = -900000 \, \text{€}\)
  • \(FTN_{\text{Année 1}} = RNE_{\text{annuel}} = 77000 \, \text{€}\)
  • \(FTN_{\text{Année 2}} = RNE_{\text{annuel}} = 77000 \, \text{€}\)
  • \(FTN_{\text{Année 3}} = RNE_{\text{annuel}} = 77000 \, \text{€}\)
  • \(FTN_{\text{Année 4}} = RNE_{\text{annuel}} = 77000 \, \text{€}\)
  • \(FTN_{\text{Année 5}} = RNE_{\text{annuel}} = 77000 \, \text{€}\)
Résultat Question 3 : Les Flux de Trésorerie Nets sont :
  • Année 0 : \(-900000 \, \text{€}\)
  • Années 1 à 5 : \(+77000 \, \text{€}\) par an.

Question 4 : Flux de Trésorerie Net Cumulé (\(FTNC\))

Principe / Rappel Théorique :

Le Flux de Trésorerie Net Cumulé à la fin d'une année est la somme des FTN depuis le début du projet jusqu'à cette année.

Formule(s) Clé(s) :
\[FTNC_n = FTNC_{n-1} + FTN_n\] \[\text{avec } FTNC_0 = FTN_0\]
Calcul et Développement :
  • \(FTNC_{\text{Année 0}} = -900000 \, \text{€}\)
  • \(FTNC_{\text{Année 1}} = -900000 + 77000 = -823000 \, \text{€}\)
  • \(FTNC_{\text{Année 2}} = -823000 + 77000 = -746000 \, \text{€}\)
  • \(FTNC_{\text{Année 3}} = -746000 + 77000 = -669000 \, \text{€}\)
  • \(FTNC_{\text{Année 4}} = -669000 + 77000 = -592000 \, \text{€}\)
  • \(FTNC_{\text{Année 5}} = -592000 + 77000 = -515000 \, \text{€}\)
Résultat Question 4 : Les Flux de Trésorerie Nets Cumulés sont :
  • Fin Année 1 : \(-823000 \, \text{€}\)
  • Fin Année 2 : \(-746000 \, \text{€}\)
  • Fin Année 3 : \(-669000 \, \text{€}\)
  • Fin Année 4 : \(-592000 \, \text{€}\)
  • Fin Année 5 : \(-515000 \, \text{€}\)

Question 5 : Délai de Récupération Simple du capital investi

Principe / Rappel Théorique :

Le Délai de Récupération Simple (Payback Period) est le temps nécessaire pour que les flux de trésorerie nets cumulés deviennent positifs, c'est-à-dire que l'investissement initial soit récupéré. Si le FTNC reste négatif à la fin de la période d'analyse, l'investissement n'est pas récupéré dans cette période.

Calcul et Développement :

À la fin de l'année 5, le FTNC est de \(-515000 \, \text{€}\). L'investissement initial de \(900000 \, \text{€}\) n'est donc pas récupéré en 5 ans.

Pour estimer le délai de récupération au-delà de 5 ans, on peut calculer combien d'années supplémentaires seraient nécessaires si les \(RNE_{\text{annuel}}\) de \(77000 \, \text{€}\) se maintenaient :

\[ \text{Nombre d'années supplémentaires} \approx \frac{\text{Montant restant à récupérer}}{RNE_{\text{annuel}}} = \frac{515000}{77000} \approx 6.69 \, \text{années} \]

Délai de récupération total approximatif : \(5 \, \text{ans} + 6.69 \, \text{ans} \approx 11.69 \, \text{ans}\).

Plus précisément, on cherche \(n\) tel que \(FTNC_n = 0\). \(-900000 + n \times 77000 = 0 \Rightarrow n \times 77000 = 900000 \Rightarrow n = \frac{900000}{77000}\)

\[ n \approx 11.688 \, \text{années} \]
Résultat Question 5 : Le Délai de Récupération Simple du capital investi est d'environ \(11.69 \, \text{années}\).

Question 6 : Bénéfice Net Cumulé du projet sur 5 ans

Principe / Rappel Théorique :

Le Bénéfice Net Cumulé sur 5 ans est simplement le Flux de Trésorerie Net Cumulé à la fin de la 5ème année. Dans ce cas, il représente la perte cumulée car l'investissement n'est pas encore récupéré.

Calcul et Développement :
\[ \text{Bénéfice Net Cumulé (5 ans)} = FTNC_{\text{Année 5}} = -515000 \, \text{€} \]
Résultat Question 6 : Le Bénéfice Net Cumulé du projet à la fin de la 5ème année est de \(-515000 \, \text{€}\) (soit une perte cumulée de 515 000 € sur cette période).

Question 7 : Viabilité du projet selon les critères financiers de l'investisseur

Principe / Rappel Théorique :

On compare les résultats calculés (Délai de Récupération et Bénéfice Net Cumulé sur 5 ans) aux seuils fixés par l'investisseur.

Critères de l'investisseur :
  • Délai de Récupération Simple \(\leq 10 \, \text{ans}\)
  • Bénéfice Net Cumulé sur 5 ans \(\geq 50000 \, \text{€}\)
Résultats du projet :
  • Délai de Récupération Simple \(\approx 11.69 \, \text{ans}\)
  • Bénéfice Net Cumulé sur 5 ans = \(-515000 \, \text{€}\)
Analyse :
  • Le Délai de Récupération Simple (\(11.69 \, \text{ans}\)) est supérieur au seuil de \(10 \, \text{ans}\). Critère NON respecté.
  • Le Bénéfice Net Cumulé sur 5 ans (\(-515000 \, \text{€}\)) est très inférieur au seuil de \(+50000 \, \text{€}\). Critère NON respecté.
Résultat Question 7 : Selon les critères financiers spécifiés par l'investisseur, le projet n'est **pas viable**. Les deux conditions (délai de récupération et bénéfice net cumulé sur 5 ans) ne sont pas remplies.

Question 8 : Autres facteurs non financiers pour évaluer la viabilité

Explication :

Outre les aspects financiers, plusieurs autres facteurs doivent être considérés pour évaluer la viabilité globale d'un projet de bâtiment commercial :

  • Viabilité Technique :
    • Le terrain est-il adapté à la construction (qualité du sol, accès, réseaux existants) ?
    • Les technologies et matériaux de construction envisagés sont-ils éprouvés et disponibles ?
    • Les compétences nécessaires pour la conception et la réalisation sont-elles accessibles ?
  • Viabilité Commerciale et Marketing (Demande du Marché) :
    • Existe-t-il une demande locative suffisante pour des bureaux dans la zone géographique ciblée ?
    • Quelle est la concurrence (offre existante et projets futurs) ?
    • L'emplacement du bâtiment est-il attractif (accessibilité, services à proximité, visibilité) ?
  • Viabilité Légale et Réglementaire :
    • Le projet est-il conforme aux documents d'urbanisme (PLU, SCOT) ?
    • Les permis de construire et autres autorisations nécessaires peuvent-ils être obtenus dans des délais raisonnables ?
    • Le projet respecte-t-il les normes de construction, de sécurité, environnementales, et d'accessibilité ?
  • Viabilité Environnementale :
    • Quel est l'impact du projet sur l'environnement (consommation d'énergie, production de déchets, imperméabilisation des sols, biodiversité) ?
    • Des mesures d'atténuation ou de compensation sont-elles prévues et sont-elles suffisantes ?
    • Le projet s'inscrit-il dans une démarche de développement durable (ex: certifications environnementales, utilisation de matériaux écologiques) ?
  • Viabilité Sociale et Sociétale :
    • Le projet est-il bien accepté par les riverains et les parties prenantes locales ?
    • Quels sont les impacts sur l'emploi local (pendant la construction et l'exploitation) ?
    • Le projet contribue-t-il positivement au développement du quartier ou de la ville ?
  • Viabilité Organisationnelle et Managériale :
    • L'entreprise dispose-t-elle des ressources humaines, matérielles et organisationnelles pour mener à bien le projet ?
    • L'équipe de projet est-elle compétente et expérimentée ?

Une analyse de viabilité complète intègre tous ces aspects pour une prise de décision éclairée.

Quiz Récapitulatif

1. Le Coût Total d'Investissement Initial comprend typiquement :

2. Le Délai de Récupération Simple indique :

3. La viabilité d'un projet :

Glossaire des Termes Clés

Viabilité d'un Projet
Capacité d'un projet à être réalisable, rentable et durable, en tenant compte de ses aspects financiers, techniques, économiques, sociaux, environnementaux et légaux.
Coût Total d'Investissement Initial (\(C_{\text{inv}}\))
Ensemble des dépenses engagées pour démarrer un projet et le rendre opérationnel, avant qu'il ne génère des revenus (ex: achat de terrain, études, construction, permis).
Revenus Nets d'Exploitation (RNE)
Différence entre les revenus bruts générés par l'exploitation du projet et les charges directes d'exploitation (maintenance, assurances, impôts fonciers, etc.) sur une période donnée (généralement annuelle).
Flux de Trésorerie Net (FTN ou Cash-Flow Net)
Différence entre les encaissements (entrées d'argent) et les décaissements (sorties d'argent) liés au projet sur une période spécifique.
Flux de Trésorerie Net Cumulé (FTNC)
Somme algébrique des flux de trésorerie nets depuis le début du projet jusqu'à une date donnée. Il indique le solde financier du projet à cet instant.
Délai de Récupération Simple (Payback Period)
Durée nécessaire pour que les flux de trésorerie nets cumulés générés par le projet remboursent l'investissement initial. C'est le moment où le FTNC devient positif ou nul.
Bénéfice Net Cumulé
Résultat financier global du projet sur une période donnée, calculé comme la somme des flux de trésorerie nets sur cette période (ou le FTNC à la fin de la période si l'investissement initial est inclus dans le premier FTN).
Exercice : Déterminer si le Projet est Viable en Gestion de Projet

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