Études de cas pratique

EGC

Calcul de la Surface Bâtie en Urbanisme

Calcul de la Surface Bâtie en Urbanisme

Calcul de la Surface Bâtie en Urbanisme

Comprendre les Surfaces Réglementaires en Urbanisme

En urbanisme, plusieurs types de surfaces sont utilisées pour définir et réglementer le droit à construire sur une parcelle. Les plus courantes sont l'emprise au sol et la surface de plancher. L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. La surface de plancher est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, après déduction de certaines surfaces spécifiques (vides, trémies, surfaces avec hauteur sous plafond inférieure à 1.80m, etc.). Ces surfaces servent de base au calcul de ratios comme le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) ou pour déterminer le nombre de places de stationnement requises, et sont essentielles pour vérifier la conformité d'un projet aux règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU).

Données de l'étude

On étudie un projet de construction d'un bâtiment à usage de bureaux sur une parcelle donnée.

Caractéristiques de la parcelle :

  • Forme : Rectangulaire
  • Longueur de la parcelle : \(40 \, \text{m}\)
  • Largeur de la parcelle : \(25 \, \text{m}\)

Caractéristiques du bâtiment projeté :

  • Forme en plan : Rectangulaire simple
  • Dimensions extérieures du bâtiment (hors tout) :
    • Longueur (\(L_{\text{bât}}\)) : \(20 \, \text{m}\)
    • Largeur (\(l_{\text{bât}}\)) : \(12 \, \text{m}\)
  • Nombre de niveaux : Rez-de-chaussée (RDC) + 2 étages (R+2)
  • Épaisseur des murs extérieurs : \(0.30 \, \text{m}\) (comprend isolation et parement)
  • Le bâtiment ne comporte pas de balcons en surplomb, ni de sous-sol aménageable.
  • Tous les niveaux ont la même emprise et la même hauteur sous plafond supérieure à 1.80 m.

Règles d'urbanisme (extrait d'un PLU fictif) :

  • Coefficient d'Emprise au Sol (CES) maximal autorisé : \(50\%\)
Schéma : Implantation du bâtiment sur la parcelle
Parcelle (40m x 25m) Bâtiment (Emprise au Sol) 20m x 12m 40 m 25 m Plan Masse Simplifié

Plan masse schématique du bâtiment sur la parcelle.

Questions à traiter

  1. Calculer la surface totale de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\)).
  2. Calculer la surface d'emprise au sol du bâtiment (\(S_{\text{emprise}}\)).
  3. Vérifier si le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) du projet respecte la règle d'urbanisme.
  4. Calculer les dimensions intérieures du bâtiment pour un niveau (longueur intérieure \(L_{\text{int}}\) et largeur intérieure \(l_{\text{int}}\)).
  5. Calculer la surface de plancher d'un niveau (\(SDP_{\text{niveau}}\)).
  6. Calculer la surface de plancher totale du bâtiment (\(SDP_{\text{totale}}\)) sur ses 3 niveaux (RDC + R+1 + R+2).
  7. Expliquer la différence entre la surface d'emprise au sol et la surface de plancher. Pourquoi ces deux notions sont-elles importantes en urbanisme ?

Correction : Calcul de la Surface Bâtie en Urbanisme

Question 1 : Surface totale de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\))

Principe :

L'aire d'un rectangle est le produit de sa longueur par sa largeur.

Formule(s) utilisée(s) :
\[ S_{\text{parcelle}} = \text{Longueur}_{\text{parcelle}} \times \text{Largeur}_{\text{parcelle}} \]
Données spécifiques :
  • Longueur de la parcelle : \(40 \, \text{m}\)
  • Largeur de la parcelle : \(25 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} S_{\text{parcelle}} &= 40 \, \text{m} \times 25 \, \text{m} \\ &= 1000 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 1 : La surface totale de la parcelle est \(S_{\text{parcelle}} = 1000 \, \text{m}^2\).

Question 2 : Surface d'emprise au sol du bâtiment (\(S_{\text{emprise}}\))

Principe :

L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Ici, le bâtiment est rectangulaire sans débords mentionnés, donc c'est l'aire de sa base.

Formule(s) utilisée(s) :
\[ S_{\text{emprise}} = L_{\text{bât}} \times l_{\text{bât}} \]
Données spécifiques :
  • Longueur extérieure du bâtiment (\(L_{\text{bât}}\)) : \(20 \, \text{m}\)
  • Largeur extérieure du bâtiment (\(l_{\text{bât}}\)) : \(12 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} S_{\text{emprise}} &= 20 \, \text{m} \times 12 \, \text{m} \\ &= 240 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 2 : La surface d'emprise au sol du bâtiment est \(S_{\text{emprise}} = 240 \, \text{m}^2\).

Question 3 : Vérification du Coefficient d'Emprise au Sol (CES)

Principe :

Le CES est le rapport de la surface d'emprise au sol du bâtiment à la surface totale de la parcelle, exprimé en pourcentage.

Formule(s) utilisée(s) :
\[ \text{CES}_{\text{projet}} = \frac{S_{\text{emprise}}}{S_{\text{parcelle}}} \times 100\% \]
Données spécifiques :
  • \(S_{\text{emprise}} = 240 \, \text{m}^2\)
  • \(S_{\text{parcelle}} = 1000 \, \text{m}^2\)
  • CES maximal autorisé : \(50\%\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} \text{CES}_{\text{projet}} &= \frac{240 \, \text{m}^2}{1000 \, \text{m}^2} \times 100\% \\ &= 0.24 \times 100\% \\ &= 24\% \end{aligned} \]

Comparaison : \(24\% \leq 50\%\). Le projet respecte la règle du CES.

Résultat Question 3 : Le CES du projet est de \(24\%\), ce qui est inférieur au CES maximal autorisé de \(50\%\). Le projet est conforme sur ce point.

Question 4 : Dimensions intérieures du bâtiment pour un niveau

Principe :

Les dimensions intérieures sont obtenues en soustrayant l'épaisseur des murs extérieurs (des deux côtés) des dimensions extérieures.

Formule(s) utilisée(s) :
\[ L_{\text{int}} = L_{\text{bât}} - 2 \times e_{\text{murs ext}} \] \[ l_{\text{int}} = l_{\text{bât}} - 2 \times e_{\text{murs ext}} \]
Données spécifiques :
  • \(L_{\text{bât}} = 20 \, \text{m}\)
  • \(l_{\text{bât}} = 12 \, \text{m}\)
  • Épaisseur des murs extérieurs (\(e_{\text{murs ext}}\)) : \(0.30 \, \text{m}\)
Calcul :

Longueur intérieure :

\[ \begin{aligned} L_{\text{int}} &= 20 \, \text{m} - 2 \times 0.30 \, \text{m} \\ &= 20 \, \text{m} - 0.60 \, \text{m} \\ &= 19.40 \, \text{m} \end{aligned} \]

Largeur intérieure :

\[ \begin{aligned} l_{\text{int}} &= 12 \, \text{m} - 2 \times 0.30 \, \text{m} \\ &= 12 \, \text{m} - 0.60 \, \text{m} \\ &= 11.40 \, \text{m} \end{aligned} \]
Résultat Question 4 :
  • Longueur intérieure : \(L_{\text{int}} = 19.40 \, \text{m}\)
  • Largeur intérieure : \(l_{\text{int}} = 11.40 \, \text{m}\)

Question 5 : Surface de plancher d'un niveau (\(SDP_{\text{niveau}}\))

Principe :

La surface de plancher d'un niveau est calculée à partir du nu intérieur des murs de façade. Pour un rectangle, c'est le produit de la longueur intérieure par la largeur intérieure.

Formule(s) utilisée(s) :
\[ SDP_{\text{niveau}} = L_{\text{int}} \times l_{\text{int}} \]
Données spécifiques :
  • \(L_{\text{int}} = 19.40 \, \text{m}\)
  • \(l_{\text{int}} = 11.40 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} SDP_{\text{niveau}} &= 19.40 \, \text{m} \times 11.40 \, \text{m} \\ &= 221.16 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 5 : La surface de plancher d'un niveau est \(SDP_{\text{niveau}} = 221.16 \, \text{m}^2\).

Quiz Intermédiaire 1 : Pour calculer la surface de plancher, on mesure généralement :

Question 6 : Surface de plancher totale (\(SDP_{\text{totale}}\))

Principe :

La surface de plancher totale est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau (RDC, R+1, R+2).

Formule(s) utilisée(s) :
\[ SDP_{\text{totale}} = \text{Nombre de niveaux} \times SDP_{\text{niveau}} \]
Données spécifiques :
  • Nombre de niveaux : 3 (RDC + R+1 + R+2)
  • \(SDP_{\text{niveau}} = 221.16 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} SDP_{\text{totale}} &= 3 \times 221.16 \, \text{m}^2 \\ &= 663.48 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 6 : La surface de plancher totale du bâtiment est \(SDP_{\text{totale}} = 663.48 \, \text{m}^2\).

Question 7 : Différence entre emprise au sol et surface de plancher

Explication :

Emprise au Sol :

  • Définition : C'est la projection verticale du volume de la construction sur le sol. Elle inclut tous les éléments bâtis, y compris les débords de toiture, les balcons en surplomb, les auvents, les terrasses non couvertes mais surélevées, etc. (les détails exacts peuvent varier selon les PLU). Elle représente l'ombre portée du bâtiment au sol.
  • Utilité en urbanisme : Elle sert principalement à contrôler l'occupation physique du sol par les constructions et à gérer la densité bâtie en termes d'occupation visuelle et d'imperméabilisation. Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) est un outil clé pour cela.

Surface de Plancher (SDP) :

  • Définition : C'est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80 m. Elle est calculée à partir du nu intérieur des murs de façade. Certaines surfaces sont déduites (vides et trémies d'escalier, surfaces de stationnement, caves sans ouverture sur l'extérieur ou avec hauteur < 1.80m, combles non aménageables, etc.).
  • Utilité en urbanisme : Elle sert à évaluer la densité de construction en termes d'espaces utilisables ou habitables. Elle est souvent utilisée pour calculer les taxes d'urbanisme, déterminer le nombre de logements ou d'unités fonctionnelles, et parfois pour fixer des limites de constructibilité (Coefficient d'Occupation des Sols - COS, bien que ce dernier tende à être remplacé par d'autres outils).

Différence fondamentale : L'emprise au sol mesure l'occupation "horizontale" du terrain par l'ombre du bâtiment, tandis que la surface de plancher mesure la somme des surfaces "utilisables" à l'intérieur des différents niveaux du bâtiment. Un bâtiment de plusieurs étages aura une surface de plancher bien supérieure à son emprise au sol.

Résultat Question 7 : L'emprise au sol est la projection du bâtiment sur le terrain, tandis que la surface de plancher est la somme des surfaces intérieures utilisables des différents niveaux. L'emprise au sol contrôle l'occupation physique du sol, la surface de plancher contrôle la densité d'usage.

Quiz Rapide : Testez vos connaissances (Récapitulatif)

1. L'emprise au sol d'un bâtiment inclut généralement :

2. La surface de plancher est calculée :

3. Un Coefficient d'Emprise au Sol (CES) de 0.4 sur une parcelle de 1000 m² signifie que :

Glossaire

Emprise au Sol
Projection verticale du volume d'une construction sur le sol, incluant tous les débords et surplombs (sauf exceptions spécifiées par les règlements d'urbanisme).
Surface de Plancher (SDP)
Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, d'une hauteur sous plafond supérieure à 1.80 m, calculée à partir du nu intérieur des murs de façade, après déduction de certaines surfaces (vides, trémies, locaux techniques, garages sous conditions, etc.).
Coefficient d'Emprise au Sol (CES)
Rapport entre la surface d'emprise au sol d'une ou plusieurs constructions et la surface totale de la parcelle de terrain, exprimé en pourcentage.
Nu intérieur des murs de façade
Surface interne des murs qui donnent sur l'extérieur, avant la pose d'isolants ou de revêtements intérieurs (la définition exacte peut varier).
PLU (Plan Local d'Urbanisme)
Document réglementaire qui établit les règles d'urbanisme applicables sur le territoire d'une commune ou d'un groupement de communes.
Rez-de-chaussée (RDC)
Niveau d'un bâtiment situé au niveau du sol environnant ou légèrement surélevé.
Calcul de la Surface Bâtie en Urbanisme - Exercice d'Application

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