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1. Cadre Législatif et Normatif

1.1 Hiérarchie des Normes (PLU, SCOT)

Le droit de l'urbanisme français est structuré de manière pyramidale (Hiérarchie des normes). Un projet ne doit pas seulement respecter le document local, mais s'inscrire dans une compatibilité globale définie à des échelles supérieures.

• SRADDET (Schéma Régional d'Aménagement, de Développement Durable et d'Égalité des Territoires) : Planification à l'échelle régionale fixant les objectifs de moyen et long terme (notamment la lutte contre l'artificialisation des sols).
• SCOT (Schéma de Cohérence Territoriale) : Document cadre stratégique à l'échelle d'un bassin de vie ou d'une intercommunalité. Il harmonise les politiques d'habitat, de transport et de commerce. Le PLU doit être compatible avec le SCOT.
• PLU(i) (Plan Local d'Urbanisme Intercommunal) : Le document opposable aux tiers et le plus important pour l'ingénieur. Il se compose :
  • PADD (Projet d'Aménagement et de Développement Durable) : La "philosophie" politique du territoire.
  • OAP (Orientations d'Aménagement et de Programmation) : Zooms sur des quartiers spécifiques imposant des formes urbaines ou des percées visuelles.
  • Règlement : La partie technique divisant la commune en zones (U pour Urbaine, A pour Agricole, N pour Naturelle) et dictant les règles précises (hauteur, implantation, aspect).
• Carte Communale : Document simplifié pour les petites communes, délimitant simplement les secteurs constructibles des secteurs naturels.

Tout projet doit être conforme au PLU, qui lui-même doit être compatible avec le SCOT, assurant une cohérence juridique totale.

1.2 Certificat d'Urbanisme (CU)

Le Certificat d'Urbanisme est un acte administratif purement informatif mais stratégique. Il permet de "cristalliser" les règles d'urbanisme à une date T pour une durée de 18 mois. Même si le PLU change défavorablement entre temps, vos droits restent acquis.

1.3 Règlement National d'Urbanisme (RNU)

Dans les communes dépourvues de document d'urbanisme (PLU ou Carte Communale), c'est le RNU qui s'applique par défaut (Art. L.111-1 et suivants du Code de l'Urbanisme).
Règle de Constructibilité Limitée (L.111-3) : On ne peut construire que dans les "Parties Actuellement Urbanisées" (PAU) de la commune (le "bourg"). Les terrains isolés en campagne ("mitage") sont inconstructibles, sauf exceptions rares (bâtiment agricole nécessaire à l'exploitation, intérêt général, extension mesurée).
Conséquence : L'instruction est souvent plus longue car l'avis conforme du Préfet est généralement requis.

1.4 Servitudes d'Utilité Publique (SUP)

Ce sont des limitations administratives au droit de propriété qui s'imposent au PLU (elles lui sont supérieures). Elles sont listées en annexe du PLU et peuvent rendre un terrain inconstructible même s'il est classé en zone U.

• PPR (Plan de Prévention des Risques) : Documents préfectoraux cartographiant les risques : Inondation (PPRI - zone rouge inconstructible, zone bleue sous conditions), Mouvement de terrain (argiles, cavités), Technologique (SEVESO - périmètre d'explosion/toxique).
• Patrimoine : Abords de Monuments Historiques (rayon de 500m avec co-visibilité) ou Secteurs Sauvegardés (PSMV). L'avis de l'ABF devient alors prépondérant.
• Réseaux et Infrastructures : Passage de canalisations de gaz haute pression (bande de non-aedificandi de 5 à 20m), lignes THT, marges de recul le long des routes départementales ou autoroutes (loi Barnier).

2. Typologie des Autorisations

2.1 Permis de Construire (PC)

Le PC est l'autorisation "reine" pour les travaux de grande ampleur. Il permet à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte les règles d'urbanisme.
Seuils principaux :

• Toute construction nouvelle créant plus de 20 m² de Surface de Plancher (SP) ou d'Emprise au Sol.
• En zone urbaine (U) d'un PLU, ce seuil est porté à 40 m² pour les extensions d'existant, à condition que la surface totale ne dépasse pas 150 m².
• Changement de destination (ex: bureau vers logement) accompagné de modification de façade ou des structures porteuses.

2.2 Déclaration Préalable (DP)

Procédure simplifiée pour les travaux de faible importance. Le délai d'instruction est plus court (1 mois), mais l'exigence de conformité au PLU reste strictement identique à celle d'un PC.
Elle concerne : les modifications d'aspect extérieur (ravalement, changement de fenêtres, toiture), les piscines non couvertes (10 à 100 m²), les clôtures (si délibération communale), les divisions foncières simples, et les petites extensions.

2.3 Permis d'Aménager (PA)

Le PA est l'autorisation requise pour les opérations d'aménagement impactant le sol ou l'environnement. Il concerne principalement les lotissements créant des voies, espaces ou équipements communs, mais aussi les campings, les parcs d'attraction, les aires de stationnement ouvertes au public (> 50 unités) ou les affouillements/exhaussements de sol importants (> 2m de haut sur > 100m²).

2.4 Tableau de Synthèse des Seuils

2 bis. Focus Lotissements & VRD (Génie Civil)

L'ingénieur VRD (Voirie Réseaux Divers) est un acteur clé dans l'aménagement de lotissements. Le choix de la procédure a un impact direct sur la conception technique.

2b.1 PA vs DP de division

• Déclaration Préalable (Lotissement simple) : Division d'un terrain en lots à bâtir SANS création de voie, d'espaces ou d'équipements communs. Chaque lot a son accès direct sur une rue existante. Procédure rapide, peu d'ingénierie VRD.
• Permis d'Aménager (Lotissement complexe) : Division AVEC création de voies, réseaux, espaces verts ou équipements communs à plusieurs lots. Nécessite une conception VRD complète : profil en long de la voirie, gestion des eaux pluviales (noues, bassins), dimensionnement des réseaux (AEP, EU, Elec, Telecom), éclairage public. Un règlement de lotissement peut être rédigé pour compléter le PLU.

2b.2 Garantie d'Achèvement (GAT)

Pour pouvoir vendre les lots avant la fin totale des travaux VRD (vente en l'état futur d'achèvement), l'aménageur doit fournir une Garantie Financière d'Achèvement des Travaux (GAT) délivrée par une banque. Elle couvre le coût total des travaux restants.
Différé de travaux de finition : Il est courant d'autoriser la vente des lots dès l'achèvement des "travaux primaires" (réseaux enterrés, couche de base voirie) et de différer la pose de la "couche de roulement" (enrobé de finition) et les plantations après la construction des maisons, pour éviter leur dégradation par les engins de chantier (camions toupies, pelles).

3. Constitution du Dossier

Le dossier est standardisé au niveau national. Un dossier incomplet déclenche une demande de pièces complémentaires dans le premier mois, ce qui a pour effet de stopper net le délai d'instruction.

3.1 Formulaires et Administratif

• CERFA 13406 : Formulaire pour maison individuelle (PCMI) et ses annexes.
• CERFA 13409 : Formulaire pour toutes autres constructions (Logements collectifs, bâtiments tertiaires, industriels, agricoles).
• Attestation RE2020 : Obligatoire au dépôt du PC. Elle prouve que le concepteur a réalisé l'étude thermique prévisionnelle (Bbio) et que le projet est conçu pour être performant énergétiquement et bas carbone.

3.2 Le Volet Architectural (Pièces PCMI 1 à 8)

Le cœur du dossier est constitué des pièces graphiques et écrites qui permettent à l'instructeur de comprendre le projet dans ses 3 dimensions et son environnement.

La coupe (PC3) permet de vérifier l'implantation par rapport aux limites et le respect des gabarits de hauteur (ex: règle de prospect R ≥ H/2).

3.3 Notions de Surfaces (Plancher vs Taxable)

La confusion entre ces surfaces est une source majeure d'erreur dans les dossiers.

Surface de Plancher (SDP)

Sert à vérifier les droits à bâtir (si un COS existe encore) et le seuil de recours à l'architecte. C'est la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur de plafond > 1,80m, calculée au nu intérieur des façades. On déduit les trémies d'escalier/ascenseur et, surtout, les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules.

Surface Taxable

Sert de base au calcul de la Taxe d'Aménagement. Le mode de calcul est proche de la SDP, mais la déduction des murs est forfaitaire (ou nulle selon les cas) et elle inclut certains espaces clos même s'ils sont destinés au stationnement si ce sont des annexes (ex: garages clos non intégrés au bâti principal selon interprétation locale), ainsi que les combles aménageables.

Emprise au Sol

Projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Inclut l'épaisseur des murs extérieurs et les débords architecturaux soutenus (auvents, balcons sur poteaux). Elle sert à déterminer si on dépasse le seuil de recours à l'architecte (150m²) en complément de la SDP, et pour le calcul du coefficient d'emprise au sol (CES) du PLU.

3 bis. Études Techniques Préalables

Avant même de déposer le permis, deux acteurs techniques sont indispensables pour sécuriser le projet techniquement et juridiquement : le Géomètre-Expert et le Géotechnicien.

3b.1 Bornage et Topographie (Géomètre-Expert)

Le plan cadastral (fiscal) n'a aucune valeur juridique pour définir les limites de propriété. Seul le bornage contradictoire réalisé par un Géomètre-Expert, signé par tous les voisins, garantit la superficie réelle et les limites exactes du terrain. Construire sans bornage expose au risque gravissime d'empiétement chez le voisin (la sanction civile est la démolition systématique de la partie qui dépasse, même de 1 cm).
Le plan topographique (relevé altimétrique) permet aussi de caler le niveau 0.00 du projet pour assurer l'écoulement gravitaire des eaux et le respect des hauteurs réglementaires par rapport au terrain naturel.

3b.2 Étude de Sol (Loi ÉLAN)

Depuis la loi ÉLAN (2020), en zone d'exposition moyenne ou forte au phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA), une étude géotechnique préalable (G1) est obligatoire pour le vendeur du terrain.
Pour la construction, le maître d'ouvrage doit fournir une étude de conception (G2 AVP/PRO) qui permet de dimensionner précisément les fondations. Cette étude n'est pas une pièce du dossier de permis de construire (sauf en zone de plan de prévention des risques miniers parfois), mais elle est techniquement indispensable et exigée par l'assureur Dommages-Ouvrage.

3 ter. Notices Techniques Spécifiques

En plus du dossier architectural standard, certaines pièces techniques d'ingénierie sont souvent requises (pièces PC11 à PC32) selon la localisation et la nature du projet.

Hydraulique et Assainissement

La gestion des eaux pluviales est devenue un enjeu majeur ("Zéro rejet" au réseau). L'article R.111-2 du Code de l'Urbanisme permet de refuser un permis si l'évacuation des eaux n'est pas assurée.
Zonage Pluvial : Le PLU ou le règlement d'assainissement impose souvent un débit de fuite limité (ex: 1 à 3 Litres/seconde/hectare) pour ne pas saturer les réseaux publics lors des orages. L'ingénieur doit dimensionner des ouvrages de rétention à la parcelle (bassins enterrés, noues paysagères, toitures stockantes, chaussées réservoir) pour stocker la pluie (souvent décennale ou centennale) et la restituer lentement. Une notice hydraulique justificative avec note de calcul est exigée.

Acoustique et Environnement

À proximité des aéroports (Zone PEB) ou des grandes infrastructures de transport (voies ferrées, autoroutes classées), une notice acoustique prouvant l'isolement de façade renforcé (35 à 45 dB) est exigée. Pour les projets de très grande ampleur (ZAC, surface > 10 000 m²), une étude d'impact environnemental complète (faune, flore, trafic, air) peut être nécessaire et soumise à enquête publique.

4. Instruction et Délais

4.1 Le Circuit d'Instruction

Le dossier est déposé en Mairie (guichet unique), qui délivre un Récépissé de Dépôt avec un numéro d'enregistrement. Il est ensuite transmis au service instructeur (souvent mutualisé au niveau de l'intercommunalité/EPCI) qui vérifie la conformité technique au PLU. La mairie consulte également les services extérieurs (Concessionnaires réseaux, SDIS, ABF...).

4.2 Délais de Droit Commun

• 1 mois : Déclaration Préalable (DP).
• 2 mois : Permis de Construire Maison Individuelle (PCMI).
• 3 mois : Autres Permis de Construire et Permis d'Aménager.

Attention : Le silence de l'administration au terme du délai vaut "Accord Tacite". Cependant, il existe des exceptions notables (sites classés, monuments historiques, projets soumis à enquête publique) où le silence vaut rejet ou le délai est différent.

4.3 Majorations et Consultations

Le délai de base peut être allongé (majoré) si le projet nécessite l'avis de services extérieurs spécifiques. Le demandeur en est informé dans le premier mois.
Architecte des Bâtiments de France (ABF) : +1 à 2 mois si le terrain est en périmètre de protection des monuments historiques (SPR). Son avis peut être "Simple" (le Maire peut passer outre, à ses risques) ou "Conforme" (le Maire est obligé de suivre l'avis).
ERP (Établissement Recevant du Public) : +2 mois pour consultation obligatoire des commissions départementales de Sécurité et d'Accessibilité.

5. Vie du Permis

5.1 Durée de Validité et Péremption

Le permis est valable 3 ans à compter de sa notification. Il se périme si les travaux ne sont pas commencés de manière significative dans ce délai, ou s'ils sont interrompus pendant plus d'un an passé ce délai.
Il peut être prorogé 2 fois pour une durée d'1 an (soit 5 ans de validité totale maximum), sur demande effectuée 2 mois avant l'expiration.

5.2 Transfert de Permis

Un permis en cours de validité peut être transféré à un autre titulaire (ex: vente du terrain avec PC purgé). Cela nécessite l'accord du titulaire initial et du nouveau bénéficiaire, et une décision de la mairie. Le transfert ne rouvre pas le délai de recours des tiers, ce qui est très sécurisant pour l'acquéreur.

5.3 Permis Modificatif (PCM)

Si des ajustements mineurs sont nécessaires en cours de chantier (déplacement d'une fenêtre, légère modification de façade), un Permis de Construire Modificatif doit être déposé. Attention, il ne doit pas changer la nature profonde du projet, sinon un nouveau permis est exigé.

6. Affichage et Recours

6.1 Règles d'Affichage sur Chantier

Dès la notification (réception de l'arrêté), le bénéficiaire doit afficher le permis sur le terrain, de manière visible et lisible depuis la voie publique, sur un panneau rectangulaire de dimension supérieure à 80cm. Il doit mentionner obligatoirement les informations du projet et les mentions légales sur les recours.
Cet affichage est le point de départ du délai de recours des tiers. Il doit rester en place pendant toute la durée du chantier (min. 2 mois). Pour prouver la date de début d'affichage de manière incontestable, le passage d'un Huissier de Justice (commissaire de justice) est vivement recommandé (3 passages : jour J, J+1mois, J+2mois).

6.2 Recours des Tiers et Déféré Préfectoral

Recours des Tiers : Les voisins ont 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu pour contester le permis. Ils doivent prouver un "intérêt à agir" (préjudice direct : perte de vue, ensoleillement, non-respect du PLU). Le recours peut être Gracieux (lettre au Maire demandant le retrait) ou Contentieux (Tribunal Administratif).
Déféré Préfectoral : Le Préfet exerce un contrôle de légalité sur les actes des collectivités. Il peut attaquer le permis s'il l'estime illégal, sans limite de délai liée à l'affichage (généralement dans les 2 mois suivant la transmission du dossier en Préfecture).

7. Fiscalité de l'Aménagement

Obtenir un permis de construire déclenche une fiscalité lourde qu'il faut intégrer au budget de l'opération.

7.1 Taxe d'Aménagement (TA)

Calculée sur la base de la Surface Taxable créée. Elle est exigible en deux échéances (12 et 24 mois après le permis).
Formule simplifiée : Surface Taxable × Valeur Forfaitaire × Taux global.
La valeur forfaitaire est révisée chaque année (environ 900€/m² hors IDF). Le taux est l'addition du taux communal (1% à 5%, voire 20% secteur majoré) et du taux départemental (souvent 1 à 2.5%).
Certaines installations (piscines, panneaux photovoltaïques, places de parking) sont taxées au forfait (ex: 200€/m² de piscine, 3000€/emplacement de stationnement).

7.2 Participation PFAC

Participation au Financement de l'Assainissement Collectif. Elle est exigible si le bâtiment est raccordé au réseau public (tout-à-l'égout) pour financer la collecte et le traitement des eaux usées. Son montant est fixé par délibération de la collectivité et peut atteindre plusieurs milliers d'euros par logement.

7.3 Redevance d'Archéologie Préventive (RAP)

Due pour tous les travaux affectant le sous-sol soumis à autorisation d'urbanisme. Son taux est national (0.40% de la valeur taxable). Elle sert à financer l'Institut National de Recherches Archéologiques Préventives (INRAP).

8. Contrôle et Conformité

8.1 Ouverture (DOC)

Dès le démarrage réel des travaux (installation de chantier, terrassement), le maître d'ouvrage doit déposer en mairie la DOC (Déclaration d'Ouverture de Chantier). C'est la date officielle qui interrompt la péremption du permis.

8.2 Récolement (DAACT)

À la fin du chantier, le titulaire dépose la DAACT (Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux). Par cet acte, il engage sa responsabilité pénale sur le fait que la construction respecte bien le permis accordé.
L'administration dispose alors d'un délai de 3 mois (ou 5 mois en secteur protégé) pour venir vérifier sur place (Visite de Récolement). Si elle constate des infractions (hauteur non respectée, couleur enduit différente, arbres non plantés), elle met en demeure de régulariser ou conteste la conformité.
Si l'administration ne réagit pas dans le délai, une attestation de non-contestation de conformité peut être exigée par le titulaire. Ce document est capital pour la revente du bien et pour faire jouer les assurances décennales.

9. Cas Spéciaux : ERP et IGH

Pour les Établissements Recevant du Public (ERP, commerces, bureaux accueillant du public) et Immeubles de Grande Hauteur (IGH, > 28m ou 50m), le permis de construire tient lieu d'autorisation de travaux au titre de la sécurité incendie et de l'accessibilité PMR. Le dossier est beaucoup plus lourd et contient des pièces spécifiques (notices de sécurité et d'accessibilité PC39 et PC40) détaillant les largeurs de dégagements, la réaction au feu des matériaux, les issues de secours, les alarmes, etc.

9 bis. Contraintes Techniques VRD (Sécurité Incendie)

Pour tout projet d'immeuble collectif ou d'ERP, l'avis des pompiers (SDIS) est déterminant. Il impose des contraintes de voirie strictes pour l'accès des secours qui conditionnent souvent le plan masse dès l'esquisse.

10. Dématérialisation (SVE)

Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être capables de recevoir les demandes d'autorisation d'urbanisme par voie électronique (Saisine par Voie Électronique - SVE). C'est une obligation légale. Les dossiers papiers restent acceptés, mais la procédure numérique (via des portails comme PLAT'AU ou les guichets numériques des mairies) accélère les transmissions, sécurise les dates de réception et facilite les échanges avec les services consultés.

11. Rôle de la Maîtrise d'Œuvre

12. Pathologies et Risque Pénal

Le non-respect du droit de l'urbanisme n'est pas qu'une affaire administrative, c'est aussi un délit pénal.

13. Réforme RE2020 et PC

La Réglementation Environnementale 2020 a renforcé le lien entre permis et performance énergétique. Ce n'est plus seulement une déclaration, c'est un engagement de résultat.
Au dépôt (PC) : Attestation de prise en compte des exigences de résultat (Bbio, DH). Cela oblige à avoir conçu thermiquement le bâtiment (isolation, orientation) avant même le dépôt.
À l'achèvement (DAACT) : Attestation de conformité finale (CEP, DH, Analyse de Cycle de Vie Carbone), vérifiée par un contrôleur technique ou un diagnostiqueur indépendant après visite sur site. Sans cette attestation, le dossier de conformité est rejeté.

14. Glossaire Technique

15. Conclusion & Checklist Opérationnelle

La gestion des permis de construire est une compétence transversale essentielle pour l'ingénieur en génie civil. Elle nécessite une rigueur administrative autant qu'une compréhension fine des enjeux architecturaux et environnementaux. Dans un contexte de "Zéro Artificialisation Nette" (ZAN) et de densification urbaine, la capacité à monter des dossiers juridiquement robustes est devenue un atout majeur pour la réussite des opérations de construction.

Ressources Complémentaires