Études de cas pratique

EGC

Calcul de la hauteur d’immeubles en urbanisme

Calcul de la Hauteur d’Immeubles en Urbanisme

Calcul de la Hauteur d’Immeubles en Urbanisme

Comprendre le Calcul de la Hauteur des Immeubles

La hauteur des immeubles est un paramètre clé en urbanisme, régi par les documents d'urbanisme locaux tels que le Plan Local d'Urbanisme (PLU). Elle influence l'insertion du bâtiment dans son environnement, l'ensoleillement des propriétés voisines, les vues, et la densité urbaine. Le calcul de la hauteur autorisée peut dépendre de plusieurs facteurs : la zone du PLU, la largeur de la voie publique desservant le terrain, les distances par rapport aux limites séparatives, et des règles spécifiques (gabarit, hauteur à l'égout du toit, hauteur à l'acrotère, etc.). Cet exercice se concentre sur une règle de hauteur courante liée à la largeur de la voie et aux retraits.

Données de l'étude

On étudie la constructibilité d'un immeuble sur une parcelle en bordure d'une voie publique.

Caractéristiques de la parcelle et de la réglementation :

  • Largeur de la voie publique (\(L_{\text{voie}}\)) : \(12.00 \, \text{m}\)
  • Règle de hauteur du PLU : La hauteur maximale de la façade (\(H_{\text{max}}\)) sur rue ne doit pas excéder la largeur de la voie (\(L_{\text{voie}}\)) augmentée de 3 mètres, soit \(H_{\text{max}} = L_{\text{voie}} + 3 \, \text{m}\).
  • Pour la partie du bâtiment en retrait de l'alignement de la rue, une majoration de hauteur est possible. Si un retrait (\(R\)) est effectué par rapport à l'alignement, la hauteur supplémentaire autorisée (\(\Delta H\)) est égale à la moitié de ce retrait (\(\Delta H = R/2\)), sans que la hauteur totale ne dépasse \(H_{\text{max}} + 5 \, \text{m}\).
  • Le projet prévoit :
    • Une partie en alignement sur rue.
    • Une partie supérieure de l'immeuble en retrait de \(R = 4.00 \, \text{m}\) par rapport à l'alignement de la rue.

Hypothèses :

  • La hauteur est mesurée à partir du niveau du trottoir jusqu'à l'égout du toit ou à l'acrotère pour les toits-terrasses.
  • Les autres règles du PLU (emprise au sol, prospects, etc.) sont supposées respectées.

Schéma : Calcul de hauteur d'immeuble
{/* */} Trottoir Voie (Lvoie) {/* */} Hmax {/* */} Retrait R ΔH Htotale Gabarit de Hauteur d'Immeuble

Schéma illustrant les règles de hauteur d'un immeuble par rapport à la voie et au retrait.

Questions à traiter

  1. Calculer la hauteur maximale autorisée (\(H_{\text{max}}\)) pour la partie du bâtiment en alignement sur rue.
  2. Calculer la majoration de hauteur (\(\Delta H\)) autorisée pour la partie en retrait de \(4.00 \, \text{m}\).
  3. Calculer la hauteur totale maximale possible pour la partie en retrait (\(H_{\text{retrait_max}}\)), en tenant compte du plafond global.
  4. Si le projet propose une hauteur de \(16.50 \, \text{m}\) pour sa partie en retrait, est-il conforme aux règles de hauteur ?
  5. Si le bâtiment avait 5 étages standards de \(3.00 \, \text{m}\) de hauteur chacun (plancher à plancher) plus un rez-de-chaussée de \(3.50 \, \text{m}\) et un acrotère de \(0.50 \, \text{m}\) pour un toit-terrasse, quelle serait sa hauteur totale ? Serait-elle conforme à la hauteur maximale autorisée pour la partie en alignement ?

Correction : Calcul de la Hauteur d’Immeubles en Urbanisme

Question 1 : Hauteur Maximale Autorisée (\(H_{\text{max}}\)) en Alignement

Principe :

La hauteur maximale en alignement est donnée par la règle \(H_{\text{max}} = L_{\text{voie}} + 3 \, \text{m}\).

Formule(s) utilisée(s) :
\[H_{\text{max}} = L_{\text{voie}} + 3\]
Données spécifiques :
  • Largeur de la voie (\(L_{\text{voie}}\)) : \(12.00 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} H_{\text{max}} &= 12.00 \, \text{m} + 3.00 \, \text{m} \\ &= 15.00 \, \text{m} \end{aligned} \]
Résultat Question 1 : La hauteur maximale autorisée pour la partie du bâtiment en alignement sur rue est \(H_{\text{max}} = 15.00 \, \text{m}\).

Question 2 : Majoration de Hauteur (\(\Delta H\)) pour la Partie en Retrait

Principe :

La majoration de hauteur autorisée pour la partie en retrait est égale à la moitié de ce retrait (\(\Delta H = R/2\)).

Formule(s) utilisée(s) :
\[\Delta H = \frac{R}{2}\]
Données spécifiques :
  • Retrait (\(R\)) : \(4.00 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} \Delta H &= \frac{4.00 \, \text{m}}{2} \\ &= 2.00 \, \text{m} \end{aligned} \]
Résultat Question 2 : La majoration de hauteur autorisée pour la partie en retrait est \(\Delta H = 2.00 \, \text{m}\).

Question 3 : Hauteur Totale Maximale Possible pour la Partie en Retrait (\(H_{\text{retrait_max}}\))

Principe :

La hauteur potentielle de la partie en retrait est \(H_{\text{max}} + \Delta H\), mais elle est plafonnée à \(H_{\text{max}} + 5 \, \text{m}\).

Formule(s) utilisée(s) :

Hauteur potentielle : \(H_{\text{pot_retrait}} = H_{\text{max}} + \Delta H\)

Plafond : \(H_{\text{plafond}} = H_{\text{max}} + 5 \, \text{m}\)

\[H_{\text{retrait_max}} = \min(H_{\text{pot_retrait}}, H_{\text{plafond}})\]
Données spécifiques :
  • \(H_{\text{max}} = 15.00 \, \text{m}\)
  • \(\Delta H = 2.00 \, \text{m}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} H_{\text{pot_retrait}} &= 15.00 \, \text{m} + 2.00 \, \text{m} = 17.00 \, \text{m} \\ H_{\text{plafond}} &= 15.00 \, \text{m} + 5.00 \, \text{m} = 20.00 \, \text{m} \\ H_{\text{retrait_max}} &= \min(17.00 \, \text{m}, 20.00 \, \text{m}) \\ &= 17.00 \, \text{m} \end{aligned} \]
Résultat Question 3 : La hauteur totale maximale possible pour la partie en retrait est \(H_{\text{retrait_max}} = 17.00 \, \text{m}\).

Quiz Intermédiaire 1 : Si la largeur de la voie était de 10m, \(H_{\text{max}}\) en alignement serait de :

Question 4 : Conformité du Projet pour la Partie en Retrait

Principe :

On compare la hauteur proposée pour la partie en retrait à la hauteur totale maximale possible calculée pour cette partie.

Données spécifiques :
  • Hauteur proposée pour la partie en retrait : \(16.50 \, \text{m}\)
  • Hauteur totale maximale possible pour la partie en retrait (\(H_{\text{retrait_max}}\)) : \(17.00 \, \text{m}\)
Comparaison :
\[16.50 \, \text{m} \leq 17.00 \, \text{m}\]

La hauteur proposée est inférieure ou égale à la hauteur maximale autorisée pour la partie en retrait.

Résultat Question 4 : Oui, la partie en retrait du projet avec une hauteur de \(16.50 \, \text{m}\) est conforme car elle ne dépasse pas les \(17.00 \, \text{m}\) autorisés.

Question 5 : Hauteur Totale d'un Bâtiment Type et Conformité en Alignement

Principe :

On calcule la hauteur totale du bâtiment type en additionnant la hauteur du RDC, la hauteur des étages standards et la hauteur de l'acrotère. Puis on compare cette hauteur à \(H_{\text{max}}\) pour la partie en alignement.

Données spécifiques :
  • Nombre d'étages standards : 5
  • Hauteur d'un étage standard : \(3.00 \, \text{m}\)
  • Hauteur du rez-de-chaussée (RDC) : \(3.50 \, \text{m}\)
  • Hauteur de l'acrotère : \(0.50 \, \text{m}\)
  • \(H_{\text{max}}\) en alignement : \(15.00 \, \text{m}\)
Calcul de la hauteur totale du bâtiment type (\(H_{\text{type}}\)) :
\[ \begin{aligned} H_{\text{type}} &= \text{Hauteur RDC} + (\text{Nb étages} \times \text{Hauteur étage}) + \text{Hauteur acrotère} \\ &= 3.50 \, \text{m} + (5 \times 3.00 \, \text{m}) + 0.50 \, \text{m} \\ &= 3.50 \, \text{m} + 15.00 \, \text{m} + 0.50 \, \text{m} \\ &= 19.00 \, \text{m} \end{aligned} \]
Comparaison avec \(H_{\text{max}}\) en alignement :
\[19.00 \, \text{m} > 15.00 \, \text{m}\]

La hauteur du bâtiment type (\(19.00 \, \text{m}\)) dépasse la hauteur maximale autorisée en alignement sur rue (\(15.00 \, \text{m}\)).

Résultat Question 5 : La hauteur totale du bâtiment type serait de \(19.00 \, \text{m}\). Cette hauteur ne serait pas conforme pour la partie du bâtiment située en alignement sur rue, car elle dépasse les \(15.00 \, \text{m}\) autorisés.

Quiz Intermédiaire 2 : Si un bâtiment a un RDC de 4m et 3 étages de 2.8m chacun, sans acrotère, sa hauteur totale est de :

Quiz Rapide : Testez vos connaissances (Récapitulatif)

1. La hauteur d'un immeuble en urbanisme est souvent réglementée par :

2. Un retrait par rapport à l'alignement de la rue peut parfois permettre :

3. La hauteur d'un bâtiment est généralement mesurée :

Glossaire

Hauteur d'un Bâtiment
Dimension verticale d'une construction, mesurée selon des règles précises définies par les documents d'urbanisme (ex: à l'égout du toit, à l'acrotère, au faîtage).
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Principal document de planification de l'urbanisme communal ou intercommunal. Il définit les règles d'affectation des sols et de construction, y compris les hauteurs maximales.
Alignement
Limite fixée par l'autorité administrative entre la voie publique et les propriétés riveraines.
Retrait
Distance minimale qu'une construction doit respecter par rapport à l'alignement, aux limites séparatives ou à d'autres constructions.
Égout du Toit
Partie inférieure d'un pan de toiture, où s'écoulent les eaux de pluie, souvent vers une gouttière.
Acrotère
Muret situé en bordure d'une toiture-terrasse, prolongeant les façades.
Gabarit
Profil maximal dans lequel une construction doit s'inscrire, défini par des règles de hauteur et de retrait par rapport aux voies et aux limites de propriété.
Calcul de la Hauteur d’Immeubles - Exercice d'Application

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