Études de cas pratique

EGC

Structurer un Quartier Résidentiel Moderne

Structurer un Quartier Résidentiel Moderne en Urbanisme

Structurer un Quartier Résidentiel Moderne

Comprendre la Structuration d'un Quartier Résidentiel

La structuration d'un nouveau quartier résidentiel est un exercice de planification complexe qui vise à créer un environnement de vie agréable, fonctionnel, durable et socialement équilibré. Cela implique de définir la densité de population, la répartition des différents types de logements, l'allocation des surfaces pour les voiries, les espaces verts, les équipements publics et les éventuels commerces de proximité. Une bonne structuration prend en compte les besoins des futurs habitants, les contraintes du site, les objectifs de développement durable (gestion de l'eau, biodiversité, mobilité douce) et les réglementations d'urbanisme en vigueur, comme le Plan Local d'Urbanisme (PLU).

Données de l'étude

Une commune dispose d'un terrain de 15 hectares qu'elle souhaite aménager en un nouveau quartier résidentiel moderne.

Caractéristiques du projet et objectifs :

  • Superficie totale du terrain (\(S_{\text{terrain}}\)) : \(15 \, \text{ha}\)
  • Répartition souhaitée de l'occupation du sol :
    • Surface nette résidentielle (parcelles privées + emprises bâties) : \(55\%\) de \(S_{\text{terrain}}\)
    • Voiries et stationnements publics : \(25\%\) de \(S_{\text{terrain}}\)
    • Espaces verts publics (parcs, squares, cheminements piétons paysagers) : \(15\%\) de \(S_{\text{terrain}}\)
    • Équipements publics de proximité (petite école, crèche, local associatif) : \(5\%\) de \(S_{\text{terrain}}\)
  • Densité moyenne de logements souhaitée sur la surface nette résidentielle : \(35 \, \text{logements/ha}\)
  • Mixité typologique des logements (en pourcentage du nombre total de logements) :
    • Logements individuels (maisons) : \(30\%\)
    • Logements intermédiaires (maisons groupées, petits collectifs R+1) : \(40\%\)
    • Logements collectifs (petits immeubles R+2/R+3) : \(30\%\)
  • Surface moyenne de plancher par logement (tous types confondus) : \(90 \, \text{m}^2\)
Schéma : Plan Conceptuel du Nouveau Quartier
Terrain Total (15 ha) Log. Indiv. Log. Interm. Log. Collectif Voiries Parc Équip. Plan Conceptuel du Quartier

Illustration schématique de la répartition des usages dans le nouveau quartier.

Questions à traiter

  1. Calculer la superficie (en \(\text{m}^2\) et en hectares) allouée à chaque type d'occupation du sol :
    1. Surface nette résidentielle (\(S_{\text{résidentiel,net}}\)).
    2. Surface des voiries et stationnements publics (\(S_{\text{voirie}}\)).
    3. Surface des espaces verts publics (\(S_{\text{espaces_verts}}\)).
    4. Surface des équipements publics (\(S_{\text{équipements}}\)).
  2. Vérifier que la somme des superficies calculées à la question 1 correspond bien à la superficie totale du terrain.
  3. Calculer le nombre total de logements (\(N_{\text{logements,total}}\)) qui peuvent être construits dans la zone résidentielle nette.
  4. Calculer le nombre de logements pour chaque typologie (individuels, intermédiaires, collectifs).
  5. Calculer la surface de plancher totale (\(\text{SDP}_{\text{totale}}\)) générée par l'ensemble des logements.
  6. Quel serait le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) effectif pour la zone résidentielle nette, si l'on considère la \(\text{SDP}_{\text{totale}}\) des logements calculée ?
  7. Discuter brièvement de deux avantages d'une bonne mixité typologique des logements dans un nouveau quartier.

Correction : Structurer un Quartier Résidentiel Moderne

Question 1 : Superficies Allouées par Type d'Occupation

Principe :

La superficie pour chaque type d'occupation est calculée en appliquant le pourcentage donné à la superficie totale du terrain.

\(1 \, \text{ha} = 10\,000 \, \text{m}^2\). Donc \(15 \, \text{ha} = 150\,000 \, \text{m}^2\).

Données spécifiques :
  • \(S_{\text{terrain}} = 150\,000 \, \text{m}^2\)
  • Pourcentage résidentiel net : \(55\%\)
  • Pourcentage voiries : \(25\%\)
  • Pourcentage espaces verts : \(15\%\)
  • Pourcentage équipements : \(5\%\)
Calculs :

a) Surface nette résidentielle (\(S_{\text{résidentiel,net}}\)) :

\[ \begin{aligned} S_{\text{résidentiel,net}} &= 150\,000 \, \text{m}^2 \times 0.55 \\ &= 82\,500 \, \text{m}^2 \quad (\text{soit } 8.25 \, \text{ha}) \end{aligned} \]

b) Surface des voiries et stationnements (\(S_{\text{voirie}}\)) :

\[ \begin{aligned} S_{\text{voirie}} &= 150\,000 \, \text{m}^2 \times 0.25 \\ &= 37\,500 \, \text{m}^2 \quad (\text{soit } 3.75 \, \text{ha}) \end{aligned} \]

c) Surface des espaces verts publics (\(S_{\text{espaces_verts}}\)) :

\[ \begin{aligned} S_{\text{espaces_verts}} &= 150\,000 \, \text{m}^2 \times 0.15 \\ &= 22\,500 \, \text{m}^2 \quad (\text{soit } 2.25 \, \text{ha}) \end{aligned} \]

d) Surface des équipements publics (\(S_{\text{équipements}}\)) :

\[ \begin{aligned} S_{\text{équipements}} &= 150\,000 \, \text{m}^2 \times 0.05 \\ &= 7\,500 \, \text{m}^2 \quad (\text{soit } 0.75 \, \text{ha}) \end{aligned} \]
Résultat Question 1 :
  • \(S_{\text{résidentiel,net}} = 82\,500 \, \text{m}^2\) (8.25 ha)
  • \(S_{\text{voirie}} = 37\,500 \, \text{m}^2\) (3.75 ha)
  • \(S_{\text{espaces_verts}} = 22\,500 \, \text{m}^2\) (2.25 ha)
  • \(S_{\text{équipements}} = 7\,500 \, \text{m}^2\) (0.75 ha)

Question 2 : Vérification de la Somme des Superficies

Principe :

La somme des superficies allouées doit être égale à la superficie totale du terrain.

Calcul :
\[ \begin{aligned} S_{\text{calculée,total}} &= S_{\text{résidentiel,net}} + S_{\text{voirie}} + S_{\text{espaces_verts}} + S_{\text{équipements}} \\ &= 82\,500 \, \text{m}^2 + 37\,500 \, \text{m}^2 + 22\,500 \, \text{m}^2 + 7\,500 \, \text{m}^2 \\ &= 150\,000 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]

Cette valeur est égale à \(S_{\text{terrain}} = 150\,000 \, \text{m}^2\).

Résultat Question 2 : La somme des superficies calculées (\(150\,000 \, \text{m}^2\)) correspond bien à la superficie totale du terrain.

Question 3 : Nombre Total de Logements (\(N_{\text{logements,total}}\))

Principe :

Le nombre total de logements est le produit de la surface nette résidentielle (en hectares) par la densité de logements souhaitée.

Formule(s) utilisée(s) :
\[N_{\text{logements,total}} = S_{\text{résidentiel,net,ha}} \times \text{Densité}_{\text{log/ha}}\]
Données spécifiques :
  • \(S_{\text{résidentiel,net,ha}} = 8.25 \, \text{ha}\)
  • \(\text{Densité}_{\text{log/ha}} = 35 \, \text{logements/ha}\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} N_{\text{logements,total}} &= 8.25 \, \text{ha} \times 35 \, \text{logements/ha} \\ &= 288.75 \, \text{logements} \end{aligned} \]

Puisqu'on ne peut pas construire une fraction de logement, on arrondit généralement à l'entier le plus proche ou inférieur pour ne pas dépasser la densité. Ici, nous pourrions viser 288 ou 289 logements. Pour la suite, nous utiliserons 289 pour maximiser l'utilisation (ou 288 si une approche plus conservative est prise).

Adoptons \(N_{\text{logements,total}} = 289 \, \text{logements}\) (arrondi à l'entier supérieur le plus proche).

Résultat Question 3 : Le nombre total de logements pouvant être construits est d'environ 289 (en arrondissant \(288.75\)).

Question 4 : Nombre de Logements par Typologie

Principe :

On applique les pourcentages de mixité typologique au nombre total de logements calculé.

Données spécifiques :
  • \(N_{\text{logements,total}} = 289 \, \text{logements}\)
  • Pourcentage Individuels : \(30\%\)
  • Pourcentage Intermédiaires : \(40\%\)
  • Pourcentage Collectifs : \(30\%\)
Calculs :

Logements Individuels (\(N_{\text{indiv}}\)) :

\[ \begin{aligned} N_{\text{indiv}} &= 289 \times 0.30 \\ &= 86.7 \Rightarrow \text{arrondi à } 87 \, \text{logements} \end{aligned} \]

Logements Intermédiaires (\(N_{\text{interm}}\)) :

\[ \begin{aligned} N_{\text{interm}} &= 289 \times 0.40 \\ &= 115.6 \Rightarrow \text{arrondi à } 116 \, \text{logements} \end{aligned} \]

Logements Collectifs (\(N_{\text{collec}}\)) :

\[ \begin{aligned} N_{\text{collec}} &= 289 \times 0.30 \\ &= 86.7 \Rightarrow \text{arrondi à } 86 \, \text{logements} \end{aligned} \]

Vérification du total arrondi : \(87 + 116 + 86 = 289\). L'arrondi est cohérent.

Résultat Question 4 :
  • Nombre de logements individuels : 87
  • Nombre de logements intermédiaires : 116
  • Nombre de logements collectifs : 86

Quiz Intermédiaire 1 : La densité de logements est généralement exprimée en :

Question 5 : Surface de Plancher Totale des Logements (\(\text{SDP}_{\text{totale}}\))

Principe :

La SDP totale est le produit du nombre total de logements par la surface de plancher moyenne par logement.

Formule(s) utilisée(s) :
\[\text{SDP}_{\text{totale}} = N_{\text{logements,total}} \times \text{SDP}_{\text{moy/logement}}\]
Données spécifiques :
  • \(N_{\text{logements,total}} = 289 \, \text{logements}\)
  • \(\text{SDP}_{\text{moy/logement}} = 90 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} \text{SDP}_{\text{totale}} &= 289 \times 90 \, \text{m}^2 \\ &= 26010 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 5 : La surface de plancher totale générée par les logements est de \(26\,010 \, \text{m}^2\).

Question 6 : COS Effectif pour la Zone Résidentielle Nette

Principe :

Le COS effectif est le rapport entre la surface de plancher totale construite pour les logements et la superficie nette résidentielle.

Formule(s) utilisée(s) :
\[\text{COS}_{\text{effectif}} = \frac{\text{SDP}_{\text{totale}}}{S_{\text{résidentiel,net}}}\]
Données spécifiques :
  • \(\text{SDP}_{\text{totale}} = 26010 \, \text{m}^2\)
  • \(S_{\text{résidentiel,net}} = 82\,500 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} \text{COS}_{\text{effectif}} &= \frac{26010 \, \text{m}^2}{82\,500 \, \text{m}^2} \\ &\approx 0.315 \end{aligned} \]
Résultat Question 6 : Le COS effectif pour la zone résidentielle nette est d'environ \(0.315\).

Question 7 : Avantages d'une Bonne Mixité Typologique des Logements

Explication :

Une bonne mixité typologique des logements (c'est-à-dire la présence de différents types de logements : individuels, intermédiaires, collectifs ; de différentes tailles : T1, T2, T3, T4+) dans un nouveau quartier présente plusieurs avantages :

  • Mixité Sociale et Intergénérationnelle : Elle permet d'accueillir une diversité de ménages (jeunes couples, familles avec enfants, personnes âgées, personnes seules) avec des revenus et des besoins variés. Cela favorise la cohésion sociale et évite la création de quartiers monofonctionnels ou socialement ségrégués.
  • Adaptation aux Parcours Résidentiels : Les habitants peuvent plus facilement trouver un logement adapté à l'évolution de leur situation familiale (agrandissement de la famille, départ des enfants, vieillissement) sans avoir à quitter le quartier, ce qui renforce le sentiment d'appartenance et la stabilité résidentielle.
  • Optimisation de l'Utilisation du Sol et Densification Douce : La combinaison de logements individuels avec des formes plus denses (intermédiaires, petits collectifs) permet d'atteindre une densité globale raisonnable tout en offrant une variété de cadres de vie. Cela peut contribuer à limiter l'étalement urbain.
  • Animation et Vitalité du Quartier : Une population diversifiée peut soutenir une plus grande variété de services de proximité, de commerces et d'activités, contribuant à la vitalité et à l'attractivité du quartier.
  • Réponse à la Demande du Marché : Offrir différents types de logements permet de mieux répondre à la diversité de la demande sur le marché immobilier.
Résultat Question 7 : Deux avantages majeurs d'une bonne mixité typologique sont la promotion de la mixité sociale et intergénérationnelle, et une meilleure adaptation aux différents parcours résidentiels des habitants au sein du même quartier.

Quiz Intermédiaire 2 : La "surface nette résidentielle" dans un projet d'aménagement correspond généralement à :

Quiz Rapide : Testez vos connaissances (Récapitulatif)

1. La densité de logements est un indicateur qui mesure :

2. Quel est l'un des principaux objectifs de la mixité typologique des logements dans un quartier ?

3. Le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) est appliqué à :

Glossaire

Coefficient d'Occupation des Sols (COS)
Rapport réglementaire qui fixe la densité maximale de construction autorisée sur un terrain, en liant la surface de plancher constructible à la superficie de la parcelle.
Surface de Plancher (SDP)
Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades.
Densité de Logements
Nombre de logements par unité de surface, généralement exprimé en logements par hectare (log/ha).
Mixité Typologique
Présence de différents types de logements (individuel, intermédiaire, collectif) au sein d'un même secteur ou projet, visant à diversifier l'offre et à favoriser la mixité sociale.
Surface Nette Résidentielle
Partie d'un terrain d'aménagement effectivement dédiée à l'habitat, incluant les parcelles privatives et les emprises bâties des logements, mais excluant généralement les voiries principales et les grands équipements publics.
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Document d'urbanisme communal ou intercommunal qui définit les règles d'aménagement et d'utilisation des sols.
Structurer un Quartier Résidentiel - Exercice d'Application

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