Études de cas pratique

EGC

Calcul du Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS)

Calcul du Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS) en Urbanisme

Calcul du Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS) en Urbanisme

Comprendre le Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS)

Le Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS), souvent rencontré sous l'acronyme anglais FAR (Floor Area Ratio), est un outil réglementaire utilisé en urbanisme pour contrôler la densité de construction sur une parcelle donnée. Il est défini comme le rapport entre la surface de plancher totale d'une construction (ou d'un ensemble de constructions) et la superficie de l'unité foncière (la parcelle) sur laquelle elle est implantée. Un CUS élevé indique une utilisation plus intensive du sol, souvent associée à des bâtiments plus hauts ou plus denses. Cet indicateur est essentiel pour la planification urbaine, car il influence la forme urbaine, la capacité des infrastructures, l'ensoleillement, et l'aspect général d'un quartier.

Données de l'étude

Une parcelle de terrain est destinée à accueillir un projet de construction mixte (logements et bureaux).

Caractéristiques de la parcelle et du projet :

  • Superficie de la parcelle de terrain (\(S_{\text{parcelle}}\)) : \(3200 \, \text{m}^2\)
  • Surface de plancher totale prévue pour les logements (\(S_{\text{plancher, log}}\)) : \(1800 \, \text{m}^2\)
  • Surface de plancher totale prévue pour les bureaux (\(S_{\text{plancher, bur}}\)) : \(1000 \, \text{m}^2\)
  • Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) impose un Coefficient d’Utilisation du Sol maximal (\(\text{CUS}_{\text{max}}\)) de \(0.8\) pour cette zone.

Hypothèses :

  • Les surfaces de plancher sont calculées conformément aux règles d'urbanisme en vigueur.
  • La totalité de la parcelle est prise en compte pour le calcul du CUS.

Schéma : Parcelle et Surfaces de Plancher
{/* */} Parcelle (S_parcelle = 3200 m²) {/* */} Surface de Plancher Totale (S_plancher,log + S_plancher,bur) Coefficient d'Utilisation du Sol (CUS)

Schéma illustrant une parcelle et la notion de surface de plancher totale pour le calcul du CUS.

Questions à traiter

  1. Calculer la surface de plancher totale (\(S_{\text{plancher_totale}}\)) du projet.
  2. Calculer le Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS) effectif du projet.
  3. Le CUS effectif du projet respecte-t-il le \(\text{CUS}_{\text{max}}\) imposé par le PLU ? Justifiez.
  4. Quelle serait la surface de plancher maximale totale autorisée sur cette parcelle par le PLU ?
  5. Si le promoteur souhaitait ajouter \(500 \, \text{m}^2\) de surface de plancher commerciale, le projet resterait-il conforme au \(\text{CUS}_{\text{max}}\) ?

Correction : Calcul du Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS)

Question 1 : Surface de Plancher Totale (\(S_{\text{plancher_totale}}\)) du Projet

Principe :

La surface de plancher totale du projet est la somme des surfaces de plancher prévues pour les logements et pour les bureaux.

Formule(s) utilisée(s) :
\[S_{\text{plancher_totale}} = S_{\text{plancher, log}} + S_{\text{plancher, bur}}\]
Données spécifiques :
  • Surface de plancher logements (\(S_{\text{plancher, log}}\)) : \(1800 \, \text{m}^2\)
  • Surface de plancher bureaux (\(S_{\text{plancher, bur}}\)) : \(1000 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} S_{\text{plancher_totale}} &= 1800 \, \text{m}^2 + 1000 \, \text{m}^2 \\ &= 2800 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 1 : La surface de plancher totale du projet est \(S_{\text{plancher_totale}} = 2800 \, \text{m}^2\).

Question 2 : Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS) Effectif du Projet

Principe :

Le CUS effectif est le rapport entre la surface de plancher totale du projet et la superficie de la parcelle.

Formule(s) utilisée(s) :
\[\text{CUS}_{\text{effectif}} = \frac{S_{\text{plancher_totale}}}{S_{\text{parcelle}}}\]
Données spécifiques :
  • Surface de plancher totale (\(S_{\text{plancher_totale}}\)) : \(2800 \, \text{m}^2\)
  • Superficie de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\)) : \(3200 \, \text{m}^2\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} \text{CUS}_{\text{effectif}} &= \frac{2800 \, \text{m}^2}{3200 \, \text{m}^2} \\ &= 0.875 \end{aligned} \]
Résultat Question 2 : Le Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS) effectif du projet est de \(0.875\).

Question 3 : Conformité du Projet au \(\text{CUS}_{\text{max}}\)

Principe :

On compare le CUS effectif du projet au CUS maximal autorisé par le PLU.

Données spécifiques :
  • \(\text{CUS}_{\text{effectif}} = 0.875\)
  • \(\text{CUS}_{\text{max}} = 0.8\)
Comparaison :
\[0.875 > 0.8\]

Le CUS effectif du projet (0.875) est supérieur au CUS maximal autorisé (0.8).

Résultat Question 3 : Non, le projet n'est pas conforme au \(\text{CUS}_{\text{max}}\) imposé par le PLU, car \(0.875 > 0.8\).

Quiz Intermédiaire 1 : Si le CUS d'un projet est de 0.5 et le CUS maximal autorisé est de 0.6, le projet est :

Question 4 : Surface de Plancher Maximale Totale Autorisée sur la Parcelle

Principe :

La surface de plancher maximale totale autorisée est le produit de la superficie de la parcelle par le \(\text{CUS}_{\text{max}}\).

Formule(s) utilisée(s) :
\[S_{\text{plancher_autorisee_max}} = S_{\text{parcelle}} \times \text{CUS}_{\text{max}}\]
Données spécifiques :
  • Superficie de la parcelle (\(S_{\text{parcelle}}\)) : \(3200 \, \text{m}^2\)
  • \(\text{CUS}_{\text{max}} = 0.8\)
Calcul :
\[ \begin{aligned} S_{\text{plancher_autorisee_max}} &= 3200 \, \text{m}^2 \times 0.8 \\ &= 2560 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Résultat Question 4 : La surface de plancher maximale totale autorisée sur cette parcelle par le PLU est de \(2560 \, \text{m}^2\).

Question 5 : Conformité du Projet avec Ajout de Surface Commerciale

Principe :

On calcule la nouvelle surface de plancher totale du projet (logements + bureaux + commerces) et on la compare à la surface de plancher maximale autorisée calculée à la question 4.

Données spécifiques :
  • \(S_{\text{plancher_totale}} \text{ (initiale)} = 2800 \, \text{m}^2\)
  • Surface commerciale ajoutée : \(500 \, \text{m}^2\)
  • \(S_{\text{plancher_autorisee_max}} = 2560 \, \text{m}^2\)
Calcul de la nouvelle surface de plancher totale du projet :
\[ \begin{aligned} S_{\text{plancher_projet_modifie}} &= S_{\text{plancher_totale}} \text{ (initiale)} + S_{\text{plancher_commerciale}} \\ &= 2800 \, \text{m}^2 + 500 \, \text{m}^2 \\ &= 3300 \, \text{m}^2 \end{aligned} \]
Comparaison avec \(S_{\text{plancher_autorisee_max}}\) :
\[3300 \, \text{m}^2 > 2560 \, \text{m}^2\]

La surface de plancher du projet modifié (\(3300 \, \text{m}^2\)) dépasse la surface de plancher maximale autorisée (\(2560 \, \text{m}^2\)).

Résultat Question 5 : Si le promoteur ajoutait \(500 \, \text{m}^2\) de surface commerciale, la surface de plancher totale du projet deviendrait \(3300 \, \text{m}^2\). Ce projet modifié ne serait toujours pas conforme au \(\text{CUS}_{\text{max}}\) (et l'écart serait encore plus grand).

Quiz Intermédiaire 2 : Le CUS est un outil qui vise principalement à contrôler :

Quiz Rapide : Testez vos connaissances (Récapitulatif)

1. Le Coefficient d'Utilisation du Sol (CUS) est calculé par la formule :

2. Si un PLU impose un CUS max de 0.5 pour une parcelle de 2000 m², la surface de plancher maximale constructible est de :

3. Un CUS élevé sur une parcelle indique :

Glossaire

Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS)
Rapport entre la surface de plancher totale d'une construction (ou d'un ensemble de constructions) et la superficie de l'unité foncière (parcelle) sur laquelle elle est implantée. Il mesure l'intensité d'utilisation du sol par la construction.
Surface de Plancher (SDP)
Somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction de certaines surfaces spécifiques (vides, trémies, locaux techniques, garages, etc., selon la réglementation).
Superficie de Parcelle
Aire totale du terrain d'assiette d'un projet ou d'une propriété foncière.
Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Document d'urbanisme qui établit, à l'échelle d'une commune ou d'un groupement de communes, un projet global d'urbanisme et d'aménagement et fixe en conséquence les règles générales d'utilisation du sol sur le territoire considéré.
Emprise au Sol
Surface correspondant à la projection verticale du volume des constructions sur le sol, tous débords et surplombs inclus (sauf exceptions réglementaires). Le Coefficient d'Emprise au Sol (CES) est le rapport de cette surface à la superficie de la parcelle.
Densité Urbaine
Mesure de l'intensité de l'occupation humaine ou bâtie d'un territoire. Elle peut être exprimée par différents indicateurs (densité de population, densité de logements, CUS, CES, etc.).
Calcul du Coefficient d’Utilisation du Sol - Exercice d'Application

D’autres exercices d’urbanisme:

0 commentaires
Soumettre un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *